При выборе квартиры покупатели обычно сначала смотрят на район, площадь, количество комнат, состояние ремонта и этаж. Но тип дома тоже способен заметно повлиять на стоимость жилья, комфорт проживания и дальнейшую ликвидность квартиры.

Две квартиры одинаковой площади в одном районе могут стоить по-разному только потому, что одна находится в старом панельном доме, а другая — в более современном кирпичном или монолитном здании.

При этом нельзя сказать, что один материал автоматически делает квартиру хорошей, а другой — плохой. На цену одновременно влияют возраст здания, конкретная серия дома, состояние коммуникаций, качество строительства, планировка, расположение, ремонт и состояние подъезда.

Разберём, чем отличаются основные типы домов, какие квартиры чаще ценятся выше и на что смотреть при покупке жилья на вторичном рынке.

При поиске квартиры обычно можно встретить несколько основных вариантов:

• кирпичные дома;

• панельные дома;

• монолитные дома;

• монолитно-кирпичные дома;

• блочные дома.

Кроме технологии строительства важно учитывать год постройки. Кирпичный дом середины прошлого века и современный кирпичный жилой комплекс — совершенно разные объекты. То же касается панельных зданий: характеристики старой пятиэтажки и современной панельной новостройки могут значительно отличаться.

Поэтому тип дома необходимо оценивать вместе с его возрастом и фактическим состоянием.

Покупатель платит не столько за сам материал стен, сколько за характеристики, которые с ним связаны.

На стоимость могут влиять:

• тепло в квартире зимой;

• температура летом;

• слышимость соседей;

• толщина стен;

• качество перекрытий;

• состояние коммуникаций;

• высота потолков;

• размеры комнат;

• возможность перепланировки;

• состояние фасада и подъезда;

• наличие лифта;

• год строительства;

• срок эксплуатации здания;

• репутация конкретной серии дома.

Поэтому корректнее сравнивать не просто «кирпич против панели», а похожие квартиры в одном районе и примерно одного возраста.

Дополнительно на цену влияет этаж. Подробнее об этом — в материале Как этаж влияет на цену квартиры.

Кирпичные дома традиционно пользуются высоким спросом на вторичном рынке, особенно если здание находится в хорошем состоянии.

Одно из главных преимуществ — массивные стены. Они способны хорошо удерживать тепло и обеспечивать комфортный микроклимат, хотя результат зависит от толщины стен и качества самого здания.

К преимуществам кирпичных домов обычно относят:

• хорошие теплоизоляционные свойства;

• долговечность конструкции;

• устойчивость к перепадам температуры;

• возможность более разнообразных планировок;

• относительно высокую ликвидность квартир в качественных домах;

• привлекательность для покупателей на вторичном рынке.

Но слово «кирпичный» само по себе не означает, что дом хороший.

Перед покупкой нужно смотреть:

• год строительства;

• состояние кладки и фасада;

• наличие трещин;

• состояние перекрытий;

• электропроводку;

• водоснабжение;

• канализацию;

• отопление;

• состояние подвала и крыши.

Особенно внимательно стоит относиться к очень старым кирпичным зданиям. Квартира внутри может выглядеть отлично после ремонта, но инженерные системы всего дома могут требовать серьёзного обновления.

При остальных сопоставимых характеристиках кирпичный дом может восприниматься покупателями как преимущество.

Это особенно заметно, если:

• дом находится в хорошем состоянии;

• стены действительно толстые;

• в квартире тепло;

• подъезд ухожен;

• нет серьёзных проблем с коммуникациями;

• удобная планировка;

• хорошие потолки;

• удачное расположение здания.

Но отдельную надбавку только за слово «кирпич» устанавливать неправильно.

Если рядом находится современный панельный дом в хорошем состоянии, а кирпичный объект значительно старше и требует капитального ремонта, рынок может оценить панельную квартиру выше.

Панельные дома составляют значительную часть вторичного жилого фонда.

Главное преимущество таких квартир — большое количество предложений. Покупателю проще подобрать вариант по району, площади, этажу и бюджету.

Стоимость квартир в панельных зданиях часто доступнее, чем в современных кирпичных и монолитных домах аналогичного расположения.

Плюсами могут быть:

• понятные типовые планировки;

• большой выбор объектов;

• развитая инфраструктура в старых жилых районах;

• относительно доступная стоимость;

• возможность найти квартиру практически в любом районе города.

Но характеристики панельных зданий очень сильно зависят от конкретной серии и года строительства.

Покупатели чаще всего обращают внимание на:

• слышимость между квартирами;

• состояние межпанельных швов;

• теплоизоляцию;

• небольшие кухни в старых сериях;

• ограниченные возможности перепланировки;

• состояние инженерных систем в старом фонде.

Особенно важно проверить межпанельные швы. Если они находятся в плохом состоянии, квартира может промерзать или страдать от повышенной влажности.

При осмотре угловой квартиры этому вопросу стоит уделить ещё больше внимания. Подробно особенности таких объектов разобраны в материале Угловая квартира: плюсы, минусы и стоит ли покупать.

Современная панель значительно отличается от старых серий.

В новых домах могут быть:

• улучшенные планировки;

• большие кухни;

• несколько санузлов;

• просторные лоджии;

• современные лифты;

• утеплённые фасады;

• благоустроенные дворы.

Поэтому ориентироваться только на материал дома нельзя.

Новая квартира в качественном панельном доме может стоить значительно дороже квартиры в старом кирпичном здании в том же районе.

Монолитная технология широко используется в современной жилой застройке.

Сначала создаётся железобетонный каркас здания, после чего формируются наружные и внутренние стены.

Одно из важных преимуществ технологии — возможность создавать более свободные и разнообразные планировки.

В монолитных домах часто встречаются:

• большие кухни-гостиные;

• просторные комнаты;

• увеличенные окна;

• несколько санузлов;

• высокие потолки;

• подземные парковки;

• современные входные группы;

• закрытые дворы.

За счёт этого квартиры могут относиться к более дорогому сегменту рынка.

Но высокая стоимость обычно связана не только с монолитной конструкцией. Такие дома чаще просто новее и имеют более современную инфраструктуру.

Да.

Качество проживания зависит от конкретного проекта и застройщика.

При покупке стоит обратить внимание на:

• шумоизоляцию между квартирами;

• качество внутренних перегородок;

• вентиляцию;

• состояние фасада;

• качество остекления;

• работу лифтов;

• состояние мест общего пользования.

Сам монолитный каркас не гарантирует идеальную звукоизоляцию.

Слышимость может зависеть от материалов внутренних стен, перекрытий, качества ремонта и расположения квартиры.

Монолитно-кирпичными обычно называют дома, где несущая конструкция выполнена по монолитной технологии, а для части наружных или внутренних стен используется кирпич.

Такие здания часто встречаются среди современных жилых комплексов.

Для покупателя название технологии менее важно, чем конкретные характеристики дома:

• насколько тепло в квартирах;

• какая слышимость;

• какие стены находятся между соседями;

• насколько качественно выполнен фасад;

• есть ли проблемы с вентиляцией;

• как работает управляющая компания.

Поэтому при покупке не стоит автоматически считать монолитно-кирпичный дом лучше любого другого.

Блочные дома внешне могут напоминать панельные, но технология строительства отличается.

Для возведения используются крупные строительные блоки.

Большая часть блочного жилого фонда относится к зданиям прошлых десятилетий, поэтому при покупке особенно важен возраст дома.

Стоит проверить:

• состояние наружных стен;

• наличие трещин;

• межблочные соединения;

• состояние инженерных коммуникаций;

• качество отопления;

• влажность;

• состояние подвальных помещений.

При хорошем обслуживании блочный дом может оставаться вполне комфортным для проживания.

Однозначного ответа нет.

На температуру внутри квартиры влияют:

• толщина наружных стен;

• утепление фасада;

• состояние швов;

• качество окон;

• система отопления;

• расположение квартиры;

• этаж;

• сторона света.

Например, старая кирпичная квартира с изношенными окнами и проблемным отоплением может оказаться холоднее современной панели с утеплённым фасадом.

Поэтому лучше проверять не название технологии строительства, а фактическое состояние конкретного объекта.

Полезно также учитывать расположение окон. Разница между северной и южной стороной может серьёзно влиять на освещение и температуру в квартире. Подробнее — С окнами на какую сторону света лучше покупать квартиру.

Здесь тоже нельзя ориентироваться только на тип конструкции.

На слышимость влияют:

• толщина перекрытий;

• материалы внутренних стен;

• качество межквартирных перегородок;

• расположение лифтов;

• мусоропровод;

• инженерные стояки;

• ремонт соседей.

Перед покупкой лучше провести несколько минут в квартире в полной тишине.

Можно обратить внимание, слышны ли:

• разговоры соседей;

• телевизор;

• лифт;

• хлопающие двери;

• шаги сверху;

• движение автомобилей.

Если есть возможность, квартиру полезно посмотреть вечером, когда большинство жильцов находится дома.

Возможность изменить планировку зависит не только от технологии здания, но и от расположения несущих конструкций.

В некоторых панельных домах значительная часть стен является несущей, поэтому возможности изменения пространства ограничены.

Монолитные дома нередко предлагают большую свободу планировки, но это не означает, что внутри квартиры можно сносить любые стены.

Перед покупкой объекта с уже выполненными изменениями необходимо сравнить фактическую планировку с документами.

Это особенно важно на вторичном рынке.

Возраст здания иногда влияет на стоимость сильнее, чем материал стен.

Покупатели обычно оценивают:

• состояние коммуникаций;

• дату капитального ремонта;

• состояние крыши;

• фасад;

• подъезд;

• лифты;

• электроснабжение;

• водопровод;

• отопление.

Поэтому квартира в хорошо обслуживаемом доме может быть привлекательнее объекта в более новом здании с проблемным управлением.

Год постройки дома также полезно проверять до сделки, особенно если информация в объявлении вызывает сомнения.

Хороший ремонт внутри квартиры не способен полностью компенсировать плохое состояние здания.

Покупателя могут отпугнуть:

• грязный подъезд;

• неприятный запах;

• повреждённый фасад;

• регулярные протечки;

• старый лифт;

• трещины;

• проблемы с отоплением;

• постоянные аварии;

• запущенный двор.

Наоборот, ухоженный подъезд, исправные лифты, благоустроенный двор и нормальная работа управляющей компании повышают привлекательность объекта.

Поэтому при оценке квартиры необходимо смотреть не только внутрь самой квартиры.

Если есть сомнения в заявленной стоимости объекта, полезно сравнить его с аналогами. Подробнее — Как понять, что квартира выставлена дороже рынка.

На рынке недвижимости Омска можно найти квартиры в кирпичных, панельных, блочных, монолитных и монолитно-кирпичных домах. Поэтому при выборе жилья покупателю обычно приходится сравнивать не только район, площадь и ремонт, но и характеристики самого здания.

В одном районе могут одновременно продаваться квартиры в домах разных периодов строительства. Из-за этого даже похожие по площади объекты могут отличаться по стоимости, планировке, состоянию коммуникаций и уровню комфорта.

При выборе квартиры в Омске стоит учитывать не только материал стен, но и год постройки, состояние фасада и подъезда, проведённый капитальный ремонт, работу отопления, состояние труб и электрики. Для старого жилого фонда эти параметры иногда оказываются важнее самого типа дома.

Также имеет значение район и инфраструктура вокруг дома. Квартира в более старом здании, но в востребованной части города с удобным транспортом, школами, магазинами и другими объектами рядом может быть привлекательнее более нового объекта в менее удобной локации.

Посмотреть варианты в разных типах домов можно в разделе Квартиры на вторичном рынке в Омске.

Универсального ответа нет.

Покупателю стоит сначала определить свои приоритеты.

Если важна развитая инфраструктура и ограниченный бюджет, среди панельных домов можно найти много доступных вариантов.

Если особенно важны тепло, массивные стены и ликвидность старого качественного фонда, можно рассматривать кирпичные здания.

Если нужны современные планировки, новые коммуникации, благоустроенный двор и современная инфраструктура, чаще выбор будет среди монолитных и монолитно-кирпичных домов.

Но окончательное решение стоит принимать только после осмотра конкретного объекта.

Перед покупкой обратите внимание на несколько вещей.

Посмотрите, есть ли:

• крупные трещины;

• следы ремонта;

• повреждения;

• проблемы с межпанельными или межблочными швами.

Для квартир на нижних этажах особенно важно отсутствие сырости и неприятного запаха.

При покупке квартиры на последнем этаже желательно узнать, когда проводился ремонт крыши и были ли протечки.

Уточните состояние:

• труб;

• отопления;

• электропроводки;

• канализации;

• водоснабжения.

Проверьте:

• температуру;

• влажность;

• окна;

• стены;

• слышимость;

• вентиляцию;

• состояние углов;

• наличие следов плесени.

Да, но только в совокупности с другими параметрами.

Наиболее легко продаются квартиры, которые соответствуют ожиданиям большого числа покупателей:

• нормальная цена;

• востребованный район;

• удобная площадь;

• понятная планировка;

• хорошее состояние;

• комфортный этаж;

• ухоженный дом.

Если дом имеет хорошую репутацию в районе, квартиры в нём могут продаваться быстрее аналогичных объектов.

Но даже привлекательная технология строительства не спасёт объект с сильно завышенной ценой.

Переплата оправдана только тогда, когда покупатель действительно получает дополнительные преимущества.

Например:

• более удобную планировку;

• хорошее состояние здания;

• современную инфраструктуру;

• лучшее расположение;

• качественные коммуникации;

• большую ликвидность.

Платить больше исключительно за слово «кирпичный» или «монолитный» в объявлении не стоит.

Перед покупкой необходимо сравнивать несколько похожих квартир и оценивать объект целиком.

Если требуется определить реальную рыночную стоимость жилья, можно воспользоваться услугой Оценка недвижимости.