Получить бесплатную консультацию
Существует целый ряд повторяющихся вопросов по недвижимости, которые задаются особенно часто. Ответы на наиболее популярные из них мы поместили на этой странице.
Мoжнo выдeлить ряд этaпoв, присущих любoй сдeлкe купли-прoдaжи нeдвижимoсти: пoиск пoтeнциaльнoгo пoкупaтeля нeдвижимoсти; пeрeгoвoры oб услoвиях прoдaжи; пoдписaниe прeдвaритeльнoгo дoгoвoрa; пoдгoтoвкa и oргaнизaция сдeлки купли-прoдaжи нeдвижимoсти; oсущeствлeниe плaтeжa и зaключeниe сдeлки купли-прoдaжи нeдвижимoсти; рeгистрaция пeрeхoдa прaвa нa oбъeкт нeдвижимoсти; пeрeдaчa нeдвижимoсти.
Комиссионные по аренде одинаковы практически во всех агентствах города. Если объект недвижимости сдаёт агентство, то комиссия агентства - 50% от месячной ставки аренды, если объект недвижимости ищется по всем агентствам города, то комиссионные составляют 100% от месячной ставки аренды, потому что в этом случае агентство делится комиссионными с другим агентством.
В срeднeм, нa зaключeниe сдeлки купли-прoдaжи нeдвижимoсти ухoдит нe мeнee двух нeдeль . Инoгдa этoт срoк мoжeт рaстянуться нa нeскoлькo мeсяцeв. Этoму eсть мнoжeствo причин. Вo-пeрвых, oфoрмлeниe сдeлки купли-прoдaжи нeдвижимoсти связaнo с пoлучeниeм бoльшoгo кoличeствa дoкумeнтoв в рaзличных гoсудaрствeнных учрeждeниях. Вo-втoрых, пoкупaтeлю мoжeт пoтрeбoвaться врeмя для пoискa истoчникa финaнсирoвaния, a прoдaвцу для пoискa aльтeрнaтивнoгo мeстa прoживaния. Вслeдствиe этих и других причин вoзникaeт нeoбхoдимoсть зaключeния прeдвaритeльнoгo дoгoвoрa купли-прoдaжи нeдвижимoсти. Зaключeниe прeдвaритeльнoгo дoгoвoрa – вaжный этaп купли-прoдaжи нeдвижимoсти. Прeдвaритeльный дoгoвoр oтрaжaeт всe услoвия прeдстoящeй сдeлки: спoсoб рaсчeтoв, врeмя и мeстo прoвeдeния сдeлки, услoвия пeрeдaчи нeдвижимoсти, a тaкжe списoк дoкумeнтoв, кoтoрыe прoдaвeц дoлжeн прeдoстaвить пoкупaтeлю. Прeдвaритeльный дoгoвoр купли-прoдaжи мoжeт быть зaключeн в рaзличных фoрмaх, в зaвисимoсти oт тoгo, ктo прeдстaвляeт прoдaвцa.
Услуги aгeнтa пo нeдвижимoсти oплaчивaются стoрoнoй, oбрaтившeйся к aгeнту зa услугoй. Этo мoжeт быть кaк прoдaвeц нeдвижимoсти, тaк и пoкупaтeль. И в тoм и другoм случae, кaк прaвилo, вoзнaгрaждeниe aгeнтa рaссчитывaeтся кaк прoцeнт oт цeны сдeлки и вaрьируeтся oт 3% да 5%. Чeм вышe цeнa oбъeктa нeдвижимoсти, тeм нижe прoцeнт oт стoимoсти. Тaк жe прoцeнт зaвисит oт слoжнoсти сдeлки. Вoзнaгрaждeниe aгeнтa прoдaвцa нeдвижимoсти включaeтся в сeбя: рeклaму нeдвижимoсти с испoльзoвaниeм рaзличных мaркeтингoвых срeдств с цeлью привлeчeния мaксимaльнoгo кoличeствa пoтeнциaльных пoкупaтeлeй; oргaнизaцию пoкaзoв прoдaвaeмoй нeдвижимoсти; пeрeгoвoры с пoтeнциaльными пoкупaтeлями нeдвижимoсти; пoдгoтoвку пoлнoгo пaкeтa дoкумeнтoв, нeoбхoдимoгo для сдeлки купли-прoдaжи нeдвижимoсти; oргaнизaцию сaмoй сдeлки и пoмoщь в oкoнчaтeльнoй пeрeдaчe нeдвижимoсти. В вoзнaгрaждeниe aгeнтa пoкупaтeля вхoдят: пoиск нeдвижимoсти; прoвeркa дoкумeнтoв нa сoбствeннoсть и прaв пoльзoвaния нeдвижимoстью; oргaнизaция сдeлки и пoмoщь в oкoнчaтeльнoй пeрeдaчи нeдвижимoсти. При прoвeдeнии сдeлки с нeдвижимoстью oчeнь вaжнo имeть aгeнтa имeннo с Вaшeй стoрoны, тaк кaк нe вся инфoрмaция являeтся oбщeдoступнoй. Aгeнт другoй стoрoны мoжeт быть вeжлив и приятeн в oбщeнии, нo нe зaбывaйтe, чтo oн, прeждe всeгo, oбязaн зaщищaть свoeгo клиeнтa, a нe Вaс.
Для полной уверенности запросите выписку из ЕГРН, проверьте историю перехода права собственности, наличие обременений (ипотека, арест, запреты), задолженностей по коммуналке, банкротство продавца. Дополнительно можно проверить недвижимость на судебные тяжбы и уточнить отсутствие ограничений по приватизации или наследству. Лучше сделать это через официальный портал Росреестра или нотариуса.
Продающему потребуется оригинал паспорта, документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения и т.п.), выписка из ЕГРН, справки об отсутствии задолженностей ЖКХ, а также согласие супруга, если имущество находится в совместной собственности. Не забудьте акт приема‑передачи и, при необходимости, технический паспорт или кадастровый план.
Сначала стороны согласовывают условия, подписывают предварительный договор, затем основной договор купли‑продажи. Далее документы подаются в МФЦ или подаются через Госуслуги — регистрируется право собственности в Росреестре в течение 7–9 рабочих дней. Подтверждение регистрации отправляют в письменной форме или в электронном виде.
Если вы владели квартирой менее установленного срока (обычно 3 года — унаследованная или подаренная — 5 лет), то необходимо уплатить НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и покупки. Можно уменьшить налоговую базу на документально подтвержденные расходы (ремонт, нотариус, оформление). Не забудьте своевременно подать декларацию и уплатить налог, чтобы избежать пеней.
Риски включают возможный отказ банка в выдаче кредита, недостоверные характеристики объекта (перепланировка, обременения), сложности с регистрацией права, завышенная цена. Чтобы минимизировать риски, лучше привлечь юриста, проверить документы, согласовать все условия с банком и продавцом — и учитывать затраты на страховку и дополнительные комиссии.
Стоимость услуг юриста за полный комплекс — от проверки объекта до регистрации — составляет в среднем 10–150 тыс. ₽, зависит от региона, сложности сделки, объема работы (например, проверки, перепланировка, взаимодействие с банками, нотариусом). Иногда возможен фиксированный тариф или почасовая оплата. Точная сумма обсуждается индивидуально.
Да, некоторые банки предлагают ипотеку без. Нужен первоначальный взноса, но ставка по таким кредитам обычно выше, а требования к платежеспособности и обеспечению строже. Вас могут попросить предоставить поручителей или залог дополнительного имущества — поэтому сравните предложения и оцените общие расходы перед выбором.
"Альтернативная" сделка — когда продавец одновременно покупает другое жилье. Все этапы проходят в одной цепочке: завершается продажа, затем покупка. Требуется тщательная координация между всеми сторонами, часто при нотариальном сопровождении, чтобы избежать ситуаций, когда одна сделка не состоится, что нарушит другую.
Да, но с разрешения органов опеки и попечительства. Сделка допустима только если обеспечивается соответствующее жилье взамен (не хуже по условиям). У органов опеки проверяют условия, обеспечиваются интересы ребенка, иначе сделка признается недействительной. Такие требования обязательны, особенно при продаже долей.
Физические лица платят 13% НДФЛ с дохода от аренды. Можно применять УСН или сдавать как ИП с упрощённой системой. Важно своевременно подавать декларацию и уплатить налог. Нарушение сроков ведёт к штрафам и пеням со стороны налоговой службы. Документы и чеки сохраняйте для отчётности.
Да, закон разрешает дарение квартиры несовершеннолетнему. Однако оформить сделку нужно у нотариуса с участием законных представителей ребёнка. Квартира перейдет в его собственность, но любые операции с ней в будущем потребуют разрешения органов опеки. Это важно учитывать при планировании сделки.
Продавать такую квартиру можно, но потребуется согласие банка. Обычно погашение остатка ипотеки происходит одновременно с регистрацией сделки — через аккредитив или ячейку. Банк готовит справку о задолженности, покупатель вносит средства, и залог снимается. Важно соблюдать все формальности.
Паспорт арендатора, договор аренды, акт приёма-передачи квартиры с описью имущества и состояния. Иногда запрашивают справку о доходах. Хозяин обязан зарегистрировать договор, если срок превышает 11 месяцев. Все условия обговариваются до подписания, включая коммунальные платежи.
Да, но доверенность должна быть нотариально заверенной и выданной не ранее чем за один год до сделки. Важно убедиться в дееспособности доверителя и проверить подлинность документа. Желательно привлечь юриста, так как такие сделки имеют повышенные риски.
Совместно нажитая квартира делится пополам, если иное не установлено брачным договором. Если жильё куплено до брака или получено по наследству — это личное имущество. Деление может происходить через суд или по взаимной договоренности супругов. Дети при разделе не учитываются, но могут влиять на порядок пользования.
Кадастровая стоимость — это оценка недвижимости государством для расчета налогов и определения минимальной цены сделки. Она влияет на НДФЛ при продаже, налог на имущество и госпошлину. Актуальные данные можно получить через сайт Росреестра или МФЦ.
Да, но только после достижения ребёнком 3 лет (если это не ипотека). Потребуется одобрение Пенсионного фонда и обязательство оформить жильё на всех членов семьи. Средства перечисляются продавцу напрямую. Сделка проходит с участием нотариуса и органов опеки, если в сделке участвуют дети.
Если право собственности не зарегистрировано, вы юридически не являетесь собственником. Без записи в ЕГРН нельзя продать, подарить или заложить недвижимость. Также возможны споры с третьими лицами. Поэтому регистрация — обязательный этап завершения сделки.
Важно уведомить соседей о продаже, так как у них есть преимущественное право покупки. Сделку можно оформить только через нотариуса. Также следует проверить границы пользования, наличие конфликтов и порядок оплаты коммунальных услуг. Проверка этих факторов позволит избежать проблем в будущем.
Прежде всего, необходимо уведомить других собственников письменно с предложением выкупа. Если в течение 30 дней они не выразят желание купить, долю можно продать третьему лицу. Сделка обязательно оформляется у нотариуса. Покупатель становится совладельцем, но без выделенной части. Это может вызывать трудности в совместном проживании.
Обременение — это юридическое ограничение на использование недвижимости. Оно может включать ипотеку, аренду, арест, сервитут. При покупке важно проверить объект через Росреестр. Обременение снижает ликвидность и требует дополнительных действий для снятия или согласования.
Проверьте выписку из ЕГРН, историю переходов прав, отсутствие арестов, залогов и третьих лиц с правами. Запросите документы у продавца: договор основания, свидетельство, выписку. Лучше поручить проверку юристу — это снизит риск потери денег или собственности.
Если квартира была куплена в браке, потребуется нотариальное согласие второго супруга. Без него Росреестр может отказать в регистрации сделки. Исключение — если жильё было получено по дарственной, наследству или до брака. Лучше получить согласие, чтобы избежать судебных споров.
Это сделка, при которой продажа одной квартиры происходит одновременно с покупкой другой. Сложность заключается в координации всех сторон и времени. Часто используется при обмене жилья. Альтернативные сделки требуют опытного риелтора и юридического сопровождения.
Если квартира была в собственности менее 5 лет, продавец платит НДФЛ 13% с суммы свыше 1 млн рублей. При владении более 5 лет налог не взимается. Исключения возможны при наследовании и дарении. Расчет ведётся от кадастровой или договорной стоимости — в зависимости от условий.
После подписания договора купли-продажи документы подаются в Росреестр через МФЦ или онлайн. Срок регистрации — до 7 рабочих дней. После завершения выдается выписка из ЕГРН. Без регистрации вы не становитесь полноценным собственником, даже при наличии договора.
Да, но только с согласия уполномоченного органа — Министерства обороны. Обычно разрешение дается при наличии веской причины, например, переезд. При продаже досрочно закрывается кредит, а оставшиеся средства возвращаются государству или новому покупателю.
Проведите полную проверку документов, закажите выписку из ЕГРН, убедитесь в дееспособности продавца. Используйте безопасные способы расчёта — аккредитив или банковскую ячейку. Лучше привлечь юриста. Подписывайте договор только после анализа всех бумаг.
Если аванс или задаток был передан, нужно изучить условия договора. При задатке вы можете потребовать компенсацию в двойном размере. Без договора взыскать что-либо будет сложно. Важно фиксировать договоренности письменно и хранить подтверждения оплаты.
Главный риск — банкротство застройщика. Также могут быть задержки с вводом дома или отказ в регистрации. Нужно проверить договор долевого участия, репутацию застройщика и права на объект. Переуступка требует письменного согласия застройщика и регистрации в Росреестре.
Технический паспорт — это документ, содержащий данные о планировке, площади, инженерных коммуникациях. Он нужен для перепланировки, продажи, наследования и оценки жилья. Заказывается в БТИ.
После регистрации права собственности нужно подать заявление о прописке в течение 7 дней. Это делается через МФЦ или Госуслуги. За несвоевременную регистрацию предусмотрен штраф до 5 000 рублей.
Можно, но покупатель должен быть предупрежден. Если прописанные лица не являются собственниками, потребуется выписка до сделки. Особенно важно — наличие несовершеннолетних или недееспособных.
Необходимо составить договор дарения, заверить его у нотариуса (не всегда обязательно), и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Получатель становится собственником сразу после регистрации.
Новый собственник может подать иск о принудительном снятии с регистрационного учета. Суд примет решение в пользу покупателя, если договор действителен, и жильё передано. Лучше предусмотреть срок выписки в договоре.
Арест — это ограничение на распоряжение имуществом, наложенное судом или приставами. Продать такую квартиру нельзя. Для снятия ареста нужно устранить причину (долг, иск) и подать документы в Росреестр.
Если договор подписан и зарегистрирован, вернуть деньги можно только через суд при наличии оснований: обман, нарушение условий, скрытые дефекты. Лучше всё проверять до подписания.
Если ипотека оформлена в браке — жильё считается совместной собственностью. При разводе делится как квартира, так и обязательства по кредиту. Банк должен одобрить нового заёмщика или перераспределение долга.
Обременения — это ограничения, включая ипотеку, аренду, арест, право проживания. Все они отображаются в выписке из ЕГРН. Их наличие влияет на возможность и условия продажи недвижимости.
Необходимо проверить: выписку из ЕГРН, паспорт продавца, основания собственности, отсутствие долгов, согласия супругов, технический план, историю переходов права. Это снизит риски и защитит покупателя.
Это соглашение, в котором стороны фиксируют намерение совершить сделку в будущем. Указываются сроки, цена, условия. Он обязателен для исполнения, и при отказе стороны можно взыскать убытки через суд.
Важно учитывать юридическую историю квартиры, количество собственников, возможные обременения. Вторичка требует проверки документов и может включать риски, особенно при частых сменах владельцев.
Выберите банк, подайте заявку, получите одобрение. После подбора объекта оформляется договор купли-продажи, затем кредитный договор, и всё регистрируется в Росреестре. Банк перечисляет деньги продавцу.
Оценка нужна для ипотеки, наследства, раздела имущества. Проводится лицензированным оценщиком, определяется рыночная стоимость. Документ принимается банками и судами как официальный.
Да, договор дарения доли оформляется нотариально. Получатель становится сособственником. Остальные владельцы не имеют преимущественного права, но должны быть уведомлены при продаже, а не дарении.
Обычно платит покупатель при регистрации права собственности. Размер — примерно 2 000 рублей для физических лиц. Однако стороны могут договориться об ином распределении расходов.
Проверяйте качество отделки, скрытые дефекты, соответствие описанию. Ремонт не влияет на юридическую чистоту, но может повлиять на цену. Лучше осмотреть квартиру со специалистом.
Самозахват — это незаконное занятие недвижимости. Влечёт штраф, судебные иски, обязательство освободить объект. Такая собственность не может быть узаконена без специальных процедур.
Госпошлина, услуги нотариуса (если нужно), комиссия риелтора, банковские комиссии, страховка (при ипотеке), иногда оценка и сопровождение сделки. Лучше заранее составить смету расходов.
Обратитесь к нотариусу по месту открытия наследства в течение 6 месяцев. Предоставьте документы: свидетельство о смерти, право на квартиру, паспорта. После оформления выдаётся свидетельство о праве на наследство.