Семейная ипотека позволяет купить квартиру в новостройке по ставке до 6% годовых на весь срок кредитования. Минимальный первоначальный взнос составляет 20% стоимости жилья. Для Омской области максимальная сумма кредита в рамках льготного лимита — 6 млн рублей. При этом сама квартира может стоить дороже: ограничение относится именно к размеру льготной части кредита, а не к стоимости недвижимости. Программа действует до 31 декабря 2030 года включительно. 

Ниже разберем, кто может воспользоваться программой в 2026 году, какое жилье подходит под ее условия, сколько денег потребуется на первый взнос и как проходит покупка квартиры у застройщика.

Основные параметры программы:

Эти параметры установлены федеральной программой. При этом банк самостоятельно рассматривает заявку заемщика и может устанавливать дополнительные требования к платежеспособности, документам и размеру первоначального взноса. 

Важно: 6 млн рублей — это не максимальная цена квартиры.

Например, если квартира стоит 7 млн рублей, а первоначальный взнос составляет 1,4 млн рублей, семье потребуется кредит на 5,6 млн рублей. Эта сумма полностью укладывается в льготный лимит.

Если квартира стоит 9 млн рублей и семья вносит минимальные 20%, размер кредита составит 7,2 млн рублей. В таком случае можно увеличить первоначальный взнос либо рассмотреть комбинированное кредитование, при котором часть суммы сверх льготного лимита предоставляется на условиях банка.

В 2026 году программа доступна семьям, в которых есть:

1. хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет включительно;

2. ребенок с инвалидностью;

3. двое несовершеннолетних детей — при соблюдении территориальных условий программы. 

Для семей с ребенком до 6 лет включительно покупка первичного жилья доступна без территориальных ограничений. Аналогично на первичном рынке программа доступна семьям с ребенком с инвалидностью. 

Для семей с двумя несовершеннолетними детьми условия зависят от территории покупки. И здесь есть важный для местных покупателей нюанс: Омская область входит в установленный перечень 35 регионов с низким объемом жилищного строительства. Поэтому семьи с двумя несовершеннолетними детьми могут приобретать здесь подходящее жилье по семейной ипотеке даже в ситуации, когда в семье нет ребенка младше семи лет. 

Например, если детям 8 и 13 лет, семья может соответствовать требованиям программы при покупке подходящей квартиры на первичном рынке в регионе.

Основное назначение программы — покупка жилья на первичном рынке.

Семейную ипотеку можно использовать для приобретения квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве или готового жилья у застройщика, если сделка соответствует требованиям программы. Программа также предусматривает строительство индивидуального жилого дома с подрядчиком с расчетами через счет эскроу. 

Для строящегося жилья есть важное ограничение: после изменения правил программы приобрести его по договору уступки права требования нельзя — покупка должна оформляться по ДДУ в соответствии с требованиями 214-ФЗ. 

Поэтому объявление с пометкой «новостройка» еще не означает, что конкретный объект автоматически подходит под семейную ипотеку. Перед внесением задатка или бронированием следует проверить:

• кто является продавцом квартиры;

• по какому договору проводится сделка;

• подходит ли объект под программу;

• работает ли выбранный банк с этим жилым комплексом.

Сначала определите, соответствует ли семья хотя бы одному из требований: ребенок до 6 лет включительно, ребенок с инвалидностью либо двое несовершеннолетних детей при подходящей территории покупки.

Также стоит проверить, пользовались ли супруги другими федеральными льготными ипотечными программами после 23 декабря 2023 года. Это может повлиять на возможность оформления нового кредита. 

Посчитайте:

• сколько собственных средств есть на первоначальный взнос;

• планируете ли использовать материнский капитал;

• какую ежемесячную выплату семья сможет комфортно вносить;

• какой размер кредита потребуется после внесения первого взноса.

Не стоит ориентироваться только на максимальную сумму, которую готов выдать банк. Ипотечный платеж придется вносить много лет, поэтому лучше заранее оставить запас в семейном бюджете.

Подать заявку на ипотеку удобнее до окончательного выбора квартиры.

Банк оценивает доходы, кредитную историю, текущие долговые обязательства и другие параметры заемщиков. Даже если семья подходит под условия государственной программы, кредит не предоставляется автоматически.

После предварительного решения будет понятнее, на какой бюджет квартиры ориентироваться.

После одобрения кредита можно подбирать квартиру по стоимости, району, сроку сдачи, площади и планировке.

На этом этапе желательно сравнивать не только цену квадратного метра, но и полную стоимость покупки: наличие отделки, возможные дополнительные расходы, срок передачи квартиры и ежемесячный платеж по ипотеке.

Перед бронированием уточните в банке, подходит ли выбранный объект под семейную ипотеку.

Это особенно важно, если дом уже сдан, квартира продается не напрямую застройщиком или предлагается нестандартная схема сделки.

Точный перечень устанавливает банк, но обычно могут потребоваться:

• паспорта заемщиков;

• документы на детей;

• СНИЛС;

• свидетельство о браке или его расторжении;

• документы, подтверждающие доход;

• документы по приобретаемой квартире.

Правительство отдельно указывает, что окончательный список необходимых документов определяется конкретной кредитной организацией. 

После окончательного одобрения оформляются кредитный договор и документы на приобретение недвижимости.

При покупке строящегося жилья заключается ДДУ, а расчеты проводятся по предусмотренной законом схеме, в том числе с использованием счета эскроу.

После регистрации сделки квартира или права на нее становятся обеспечением по ипотечному кредиту.

По условиям программы первоначальный взнос составляет не менее 20% стоимости жилья. 

Разберем на примерах:

Из таблицы видно, что купить квартиру дороже 6 млн рублей по программе вполне возможно.

Например, квартира за 7 млн рублей при минимальном взносе требует кредита 5,6 млн рублей — это меньше регионального льготного лимита.

А при покупке квартиры за 8 млн рублей можно увеличить первоначальный взнос до 2 млн рублей, чтобы необходимая сумма кредита составила ровно 6 млн рублей.

Да. Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос по ипотеке, погашение основного долга или процентов. Причем использовать его для ипотечных целей разрешается сразу после возникновения права на сертификат — ждать трехлетия ребенка не требуется. 

С 1 февраля 2026 года размер материнского капитала составляет:

• 728 921,90 рубля — в частности, при появлении первого ребенка с 2020 года;

• дополнительно 234 321,27 рубля — при появлении второго ребенка, если семья уже получила право на капитал за первого;

• 963 243,17 рубля — если право на маткапитал впервые возникает при появлении второго ребенка с 2020 года или последующего ребенка в предусмотренных законом случаях. 

Например, если семье необходимо собрать 1,4 млн рублей первоначального взноса, часть этой суммы можно покрыть материнским капиталом, а оставшуюся — собственными накоплениями.

Точную доступную сумму лучше проверить по своему сертификату, поскольку она зависит от даты возникновения права на маткапитал и от того, использовала ли семья его раньше.

Еще раз: лимит в 6 млн рублей относится к кредиту, а не к цене квартиры.

Поэтому есть три основных варианта.

Первый — внести больший первоначальный взнос. Например, квартира стоит 8 млн рублей. Если внести 2 млн рублей, потребуется кредит на 6 млн рублей.

Второй — выбрать объект дешевле или меньшей площади, чтобы размер займа укладывался в льготный лимит.

Третий — уточнить в банке условия комбинированного кредита, при котором льготная и дополнительная части финансирования предоставляются на разных условиях.

Перед такой сделкой особенно важно смотреть не только на рекламную ставку «от 6%», а на полную стоимость кредита и итоговый ежемесячный платеж.

Одно из главных изменений вступило в силу 1 февраля 2026 года.

Теперь при оформлении семейной ипотеки супруги по общему правилу должны выступать созаемщиками по одному кредитному договору. Таким образом действует принцип «одна семья — один льготный кредит». Если доходов супругов недостаточно, к кредиту разрешается привлечь дополнительных созаемщиков — граждан России. 

Правило не применяется к участникам накопительно-ипотечной системы военнослужащих; отдельное исключение предусмотрено и для ситуации, когда второй супруг является иностранным гражданином. 

Изменения распространяются на новые договоры, оформляемые по действующим правилам программы.

Общее правило программы ограничивает повторное получение федеральных льготных ипотечных кредитов.

Для проверки учитываются льготные кредиты, полученные начиная с 23 декабря 2023 года. Однако полностью погашенный предыдущий льготный кредит может не препятствовать оформлению нового при выполнении установленного условия — после оформления прежнего кредита в семье должен родиться еще один ребенок. 

Поэтому если у одного из супругов уже была семейная, льготная, IT-, сельская, дальневосточная или другая федеральная льготная ипотека, ситуацию лучше проверить в банке до выбора недвижимости.

Соответствие условиям семейной ипотеки означает, что семья имеет право участвовать в программе, но не гарантирует выдачу кредита.

Банк дополнительно оценивает:

• размер и стабильность дохода;

• долговую нагрузку;

• кредитную историю;

• наличие других обязательств;

• состав заемщиков;

• параметры выбранной недвижимости.

Поэтому два покупателя с одинаковым количеством детей и одинаковой стоимостью квартиры могут получить разные решения банков.

Если один банк отказал, это не всегда означает невозможность оформления ипотеки вообще: требования кредитных организаций к заемщикам могут различаться.

Не стоит выбирать квартиру только по размеру ипотечного платежа, который указан в рекламе.

Перед сделкой полезно сравнить несколько параметров: стоимость самой квартиры, размер первого взноса, сумму кредита, полную стоимость кредита, срок ипотеки, условия страхования и возможную ставку на часть займа сверх льготного лимита.

Кроме того, желательно проверить срок сдачи дома, проектную декларацию застройщика, наличие инфраструктуры и реальные расходы после получения ключей.

Если квартира приобретается для семьи на много лет, удобство района и планировки зачастую не менее важно, чем несколько тысяч рублей разницы в ежемесячном платеже.