Как обменять старую квартиру на новостройку

Чтобы переехать в новостройку, необязательно сначала самостоятельно продавать старую квартиру, ждать покупателя и только после этого искать новое жильё. На рынке есть программы, которые позволяют связать продажу имеющейся недвижимости и покупку квартиры в новостройке в одну цепочку.

Схемы бывают разными. В одном случае старую квартиру быстро выкупает сам застройщик или его партнёр. В другом — объект выставляют на обычную продажу, а выбранную квартиру в новостройке бронируют на определённый срок и иногда фиксируют её стоимость. Поэтому перед сделкой важно уточнить, что именно подразумевается под «обменом» в конкретной программе.

Что значит обмен старой квартиры на новостройку

Название «обмен» немного условное. Обычно речь идёт не о классическом договоре мены, когда один объект недвижимости непосредственно меняют на другой, а о двух связанных сделках: продаже старой квартиры и покупке новой.

Полученные от продажи деньги направляются в оплату новостройки. Если их недостаточно, оставшуюся сумму можно внести собственными средствами или оформить ипотеку. В подходящей ситуации для покупки жилья также можно использовать материнский капитал. Средства маткапитала разрешено направлять, в частности, на первоначальный взнос или погашение жилищного кредита.

Например, если старая квартира оценивается в 4 млн рублей, а новая стоит 9 млн, 4 млн идут в оплату покупки, а оставшиеся 5 млн покупатель доплачивает выбранным способом.

Как проходит обмен квартиры на новостройку

Конкретный порядок зависит от программы, но обычно процесс выглядит примерно так:

Покупатель выбирает квартиру в новостройке и уточняет, можно ли приобрести её по программе обмена.
Специалисты оценивают имеющуюся квартиру и проверяют документы.
Собственнику сообщают условия: сумму выкупа либо предполагаемую цену продажи и срок, на который можно забронировать новое жильё.
Если условия устраивают, запускается продажа старой квартиры. При быстром выкупе покупателем выступает компания или её партнёр; при другом варианте ищут обычного покупателя на рынке.
Параллельно оформляется приобретение выбранной квартиры в новостройке.
Деньги от продажи старого жилья направляются в оплату нового, а разница доплачивается собственными средствами, ипотекой или другим предусмотренным способом.

В программах с обычной реализацией вторичной квартиры застройщик может фиксировать выбранный объект и его цену на период продажи старого жилья. Например, на рынке сейчас встречаются программы с фиксацией цены на несколько месяцев.

В чём разница между выкупом и обычной продажей

Это один из главных вопросов, который стоит задать ещё до оценки квартиры.

При быстром выкупе не нужно ждать покупателя на открытом рынке. Сделка обычно проходит быстрее, но стоимость старой квартиры может быть ниже той, которую собственник рассчитывал бы получить при самостоятельной продаже. Такой вариант подходит тем, кому важнее сроки и предсказуемость.

При продаже через агентство или партнёра застройщика квартира выставляется на рынок. Потенциально её можно продать ближе к рыночной стоимости, но на поиск покупателя потребуется время. При этом важно знать, сколько действует бронь на новую квартиру и сохранится ли её цена, если продажа затянется. На рынке используются обе схемы.

Поэтому нельзя сказать, что один вариант всегда выгоднее другого. Нужно сравнивать не только цену старой квартиры, но и всю сделку целиком.

Можно ли самому выбрать квартиру в новостройке

Как правило, да, но выбор ограничивается объектами, участвующими в конкретной программе.

Лучше сначала определить несколько подходящих вариантов по стоимости, району, сроку сдачи и планировке, а затем уточнить условия обмена именно для них.

Так покупатель заранее понимает, сколько будет стоить новое жильё и какую сумму потребуется добавить после продажи старого.

Это удобнее ситуации, когда человек сначала продаёт квартиру, а уже потом начинает искать новостройку: к этому моменту подходящую планировку могут купить, а стоимость оставшихся объектов — измениться.

Как доплатить разницу между старой и новой квартирой

Стоимость старой квартиры редко полностью совпадает с ценой новой, поэтому почти всегда возникает вопрос доплаты.

Представим:

стоимость новой квартиры — 8 млн ₽;
средства от продажи старой — 5 млн ₽;
необходимая доплата — 3 млн ₽.

Эти 3 млн рублей можно внести из собственных накоплений или профинансировать с помощью ипотеки, если банк одобрит необходимую сумму.

При наличии права на материнский капитал его также можно использовать при покупке жилья в рамках предусмотренных законом способов. В частности, СФР разрешает направлять средства на первоначальный взнос по жилищному кредиту либо на погашение основного долга и процентов. При использовании ипотеки маткапитал можно направить на эти цели сразу после возникновения права на сертификат.

Можно ли обменять квартиру, если она находится в ипотеке

Такие сделки возможны, но схема становится сложнее.

Необходимо учитывать остаток задолженности перед банком, условия снятия обременения и порядок расчётов. Некоторые программы обмена прямо предусматривают работу с ипотечными квартирами: часть полученных от продажи средств направляется на закрытие остатка кредита, после чего оставшаяся сумма используется при покупке новой недвижимости.

Но правила отличаются, поэтому наличие ипотеки лучше сообщить сразу — ещё до оценки квартиры и бронирования новостройки.

Что делать, если собственниками являются дети

Наличие детских долей не означает автоматически, что продажа невозможна, но такая сделка требует дополнительной подготовки.

Если несовершеннолетний является собственником доли, затрагиваются его имущественные права, поэтому может потребоваться предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Конкретная схема зависит от состава собственников и того, какое жильё приобретается взамен. На Госуслугах предусмотрены отдельные государственные услуги по выдаче разрешений на сделки с имуществом несовершеннолетних.

Поэтому такие случаи лучше разбирать индивидуально и заранее, а не уже на этапе регистрации сделки.

Какие квартиры можно обменять

Единых требований для всего рынка нет.

Одна программа может принимать практически любую ликвидную квартиру, другая — устанавливать ограничения по району, типу дома, году постройки, состоянию объекта, стоимости или наличию обременений.

Поэтому фраза «обменяем любую квартиру» сама по себе мало что говорит. Перед сделкой нужно узнать, подходит ли конкретный объект и какую сумму за него готовы предложить.

Также стоит уточнить, кто именно будет покупателем старой квартиры: застройщик, его партнёр, инвестор или обычный покупатель с открытого рынка.

Сколько занимает обмен

Универсального срока нет.

Быстрый выкуп может пройти значительно быстрее стандартной продажи, потому что не нужно ждать появления покупателя. При классической реализации срок зависит от цены квартиры, состояния рынка, документов и спроса на конкретный объект.

Если же продажа старого жилья привязана к бронированию новостройки, особенно важно узнать, сколько действует бронь. Некоторые программы дают на реализацию вторичной квартиры несколько месяцев; если объект не удаётся продать в установленный срок, условия по новостройке могут потребовать пересмотра.

Почему обмен может быть удобнее самостоятельной продажи

Главное преимущество — возможность синхронизировать две сделки.

При обычной схеме собственнику приходится сначала найти покупателя на старую квартиру. После этого начинается поиск нового жилья, и между двумя сделками может возникнуть неудобный период: деньги уже получены, а подходящей квартиры ещё нет.

В случае обмена поиск нового жилья начинается заранее. Покупатель понимает, какую квартиру хочет приобрести, сколько она стоит и сколько потребуется доплатить.

Кроме того, меньше риск потратить несколько месяцев на продажу, а затем обнаружить, что выбранную новостройку уже купили.

В чём минусы обмена

Главный возможный недостаток — цена продажи старой квартиры.

Если речь идёт о срочном выкупе, за скорость собственнику нередко приходится соглашаться на цену ниже той, которую можно было бы попытаться получить при обычной продаже. А при схеме с поиском покупателя остаётся риск не уложиться в срок бронирования новой квартиры.

Поэтому программу обмена нельзя оценивать только по фразе «быстро продадим вашу квартиру».

Нужно сравнить две суммы:

сколько денег останется у собственника после самостоятельной продажи и сколько он фактически получит при обмене с учётом скидок, комиссий, условий бронирования и возможных выгод на новостройку.

Иногда более низкая цена старой квартиры компенсируется скидкой на новую или другими условиями. Иногда — нет.

Обмен или самостоятельная продажа: что выбрать

Если главная цель — получить максимально возможную цену за старую квартиру и времени достаточно, имеет смысл рассматривать обычную продажу.

Если же уже найдена подходящая новостройка и важно быстрее связать продажу старого жилья с покупкой нового, программа обмена может оказаться удобнее.

Особенно внимательно стоит сравнивать варианты, если планируется крупная доплата по ипотеке: тогда на итоговую стоимость влияют не только цена старой и новой квартиры, но и условия кредита.

Что обязательно спросить перед сделкой

Перед подписанием документов стоит уточнить: кто покупает старую квартиру; как определяется её стоимость; фиксируется ли цена выбранной новостройки; сколько действует бронь; какие комиссии и дополнительные расходы предусмотрены; можно ли использовать ипотеку и материнский капитал; что происходит, если старую квартиру не удаётся продать вовремя; когда нужно освободить жильё; можно ли участвовать в программе при наличии ипотеки или детских долей.

Ответы на эти вопросы позволяют сравнивать предложения не по рекламным обещаниям, а по реальной стоимости и удобству сделки.

Часто задаваемые вопросы

Обмен квартиры на новостройку — это настоящий обмен недвижимости?

Обязательно ли сначала продавать старую квартиру?

Можно ли добавить ипотеку?

Можно ли использовать материнский капитал?

Обязательно ли соглашаться на предложенную цену старой квартиры?

Можно ли обменять ипотечную квартиру?

Что выгоднее: обмен или самостоятельная продажа?

Отзывы о нашей работе

Отзывы оставленные на нашем сайте клиентами, которые восопользовались услугами компании РИЭЛТКОНСАЛТ

Благодарим за отличную работу по продаже квартиры -студии менеджера по недвижимости Отегенову Альмиру Махсатовну.
Рекомендую ее как внимательного, добросовестного специалиста и приятного, доброжелательного человека в общении, что также располагает к себе.
Обратились к Альмире по рекомендации моей подруги, которой она помогла с покупкой квартиры.

Анастасия Герчаковская первоклассный специалист. Все наши пожелания были учтены. Все грамотно и четко. Спасибо за оперативность и понимание!

Благодарим за проделанную работу замечательного человека, "знатока" в своем деле и просто очень порядочного человека Светлану Чивилеву! Будем обязательно рекомендовать Вас своим знакомым,потому что лучшего риелтора не найти! Спокойная, уверенная, надёжная, очень ответственная, все подробно объяснит и расскажет... СПАСИБО!!!

Хочу выразить огромную благодарность за помощь в продаже квартиры! Весь процесс прошёл максимально спокойно и комфортно — от подготовки и поиска покупателя до самой сделки. Всегда на связи, все возникающие вопросы решались оперативно, а каждый этап был понятен и прозрачен.
Отдельно хочется отметить профессионализм, ответственность и внимательное отношение Герчаковской Анастасии. Благодаря вашей работе продажа прошла быстро и без лишних переживаний.

Наконец то дошли руки до отзыва
Огромную благодарность хочется оставить риелтору Анастасии
Это то самый человек который действительно находится на своем месте
Понравился ее подход к нашей ситуации все нам сделала по шагово присутствовала везде
И вот мы обладатели дома и семейной ипотеки с минимальным первоначальным взносом
Мы в себя не верили ,но Настя верила до последнего в нас
Фраза очень нужная от нее «если опустились руки ,значит мы на правильном пути и этот путь идет к завершению с положительным результатом»
Спасибо вам огромное за вашу работу и ваше упорство !

Тот самый отзыв, который хочется написать от души. Я безумно благодарна Александру за наивысочайший уровень проведенной работы по оформлению сделки. Только благодаря оперативности Александра с наивысшей его компетенцией, я успела запрыгнуть в последний вагон до 1 февраля по семейной ипотеке. На столько всё грамотно и оперативно было сделано, я в полном восторге. Помог выбрать самую крутую квартиру в пределах моих возможностей. Именно ту, которую Александр сказал, что эту тоже стоит посмотреть, я её и выбрала. Каждый шаг, каждое моё действие вёл меня за ручку, при этом ещё успокаивая меня, что всё получится и всё будет хорошо.А я очень волновалась, так как не все проходило гладко. На связи был всегда и даже ночью отвечал на мои вопросы. Помог снизить % ставку по ипотеке, Александр везде меня сопровождал, вместе со мной проверял все документы на подписании сделки и следил, чтобы ни каких лишних доп. сборов, услуг и платежей мне не включали.Ну разве это не наивысший уровень работы.Да тут просто слов мне не подобрать, на сколько я благодарна Александру. Без Александра не видать бы мне крутой квартиры, как своих ушей. Буду всем близким и родным говорить к какому крутому риэлтору надо идти! Александр, ОГРОМНЕЙШЕЕ ВАМ СПАСИБО, особенно за психологическую поддержку! ВЫ ПРАВДА КРУТОЙ))

Работали с риэлтором Матвеем Хисматулиным. Выбирали застройщика для постройки дома. Показывал дома, объяснял, что было непонятно, отвечал на кучу разных вопросов. Что очень сильно зацепило, что ничего не навязывает, рассказывает все плюсы и минусы и оставляет выбор за вами. Очень добросовестный и честный человек. Однозначно рекомендуем Матвея!

Дарья, очень хороший риэлтор. Отзывчивая, вежливая, грамотная, приятно очень с ней работать. Желаю ей всего самого хорошего в жизни.

Добрый день, мы продавали и приобретали одновременно квартиру с риелтором Альмирой.
И это уже не первая сделка с Альмирой. Все прошло просто супер. Вся команда риелт-консалт-это большие профессионалы своего дела, то чего так не хватает на рынке. Альмира- отличный специалист, знающий все тонкости работы с такими организациями, как БТИ, опека, управляющие органы и т д. ,(особенно, если сделка по материнскому капиталу). Мы обратили внимание на то, что все сотрудники риелт- консалит-это профессионалы, которые смогут оформить всю сделку грамотно. Советую только риелт-консалт! Обращайтесь к ним по сделкам с недвижимостью. Они лучшие в нашем регионе!!!

Хочу выразить огромную благодарность Баклину Алексею. За помощь, поддержку , человеческое отношение к своим клиентам. Таких людей как Алексей в наше время очень мало. Алексей помог продать квартиру, и приобрести новую. Дипломатичный, спокойный, уравновешенный человек. Мастер своего дела. Рекомендую. Баклина Алексея. От себя хочу ему пожелать удачи, процветания и успехов. Всех благ вам.

Впервые имела дело с приобретением недвижимости. Спасибо Дарье! Все сделала на высшем уровне. Полное сопровождение, консультация. Моя душа была спокойна, так все находилось в надежных руках ☺️

У нас была сложная ситуация с подбором квартиры. И, к сожалению, был горький опыт обращения в другое агентство недвижимости. Благодаря специалисту Анне Прокопенко из РиэлтКонсалт, мы совершили сделку, которая превзошла наши ожидания. Спасибо Анне за терпение, за поиск нужных вариантов, за множество показов. Анна - профессионал и очень интеллигентный человек. Не давит, не навязывает своё мнение, помнит все наши пожелания! Кажется, что это такая редкость среди риэлторов. Думаем, что нам очень повезло встретить такого специалиста. Желаем успехов и здоровья Анне. Еще раз очень благодарим!!!

Виталий Чеботаев— высококлассный риэлтор. Когда не получалось одобрить ипотеку самостоятельно, он помог быстро, чётко и компетентно. Обратились к нему снова — на этот раз для продажи квартиры и подбора новой. Сделку провели в сжатые сроки, оперативно решали все нюансы. Рекомендую как грамотного и надёжного специалиста.

Обратились в РиэлтКонсалт после неудачного опыта сотрудничества с одним популярным агентством недвижимости, у которого не получилось продать квартиру в течение года. Нас уверяли, что сейчас не время для продажи, постоянно просили снизить стоимость. Мы поняли, что это бесполезная трата времени и, выбрав РиэлтКонсалт, заключили с ними договор. Квартира на вторичном рынке в старом жилом фонде была продана за три месяца, после чего мы продолжили сотрудничество с агентством и оформили еще две сделки по продаже второй квартиры также вторичный рынок, хрущевка (стоит отметить, что квартира нашла своего покупателя при активном участии риэлтора в течение двух недель) и покупке жилья в новом доме с отличным местоположением. Благодаря совместным усилиям наши родители встретили Новый год в новой квартире. Все три сделки сопровождала риэлтор Егорова Татьяна Александровна. Татьяна настоящий профессионал, очень ответственная, отлично выстраивает коммуникацию, быстро и легко решает все возникающие вопросы. При участии Татьяны все три сделки прошли максимально комфортно, за что мы очень благодарный ей и агентству РиэлтКонсалт.

Хочу выразить свою благодарность Софье за профессиональное и внимательное сопровождение при подборе квартиры. Мы просмотрели множество вариантов, и благодаря компетентному подходу и терпению, удалось найти именно ту, которая полностью устроила. Все вопросы были своевременно и подробно разобраны, что создавало ощущение уверенности и спокойствия. Сделка прошла очень успешно и без проблем, благодаря вашей опытности и компетентности. Обязательно порекомендую ваши услуги знакомым!