Угловые квартиры одни покупатели отсеивают ещё на этапе просмотра объявлений. Считается, что в них холоднее, стены промерзают, а в углах появляется плесень. Другие, наоборот, специально ищут такие варианты из-за большого количества света, окон на разные стороны и меньшего числа соседей за стеной.

На практике само слово «угловая» не говорит, хорошая квартира или плохая. Намного важнее состояние конкретного дома, материал стен, качество фасада и межпанельных швов, отопление, вентиляция, ориентация окон и расположение квартиры внутри здания.

В современном доме тёплая и светлая угловая квартира может оказаться привлекательнее обычной. А в доме с проблемным фасадом её расположение действительно способно усилить недостатки.

Короткий ответ: покупать угловую квартиру можно. Но перед сделкой нужно особенно внимательно проверить наружные стены, углы, окна, отопление и следы сырости. И лучше сравнивать её цену не со средней стоимостью квартир в Омске, а с похожими объектами в том же доме или микрорайоне.

Угловой обычно называют квартиру, расположенную у внешнего угла здания. Как минимум одна из её комнат имеет две стены, граничащие не с соседними помещениями, а с улицей.

За счёт этого площадь наружных ограждающих конструкций у такой квартиры обычно больше, чем у квартиры, расположенной внутри секции.

Отсюда появляются и основные особенности:

• потенциально больше теплопотерь;

• больше естественного света;

• окна могут выходить на две стороны;

• меньше общих стен с соседями;

• сильнее ощущается качество утепления и фасада.

В современных проектах угловое расположение нередко специально используется для квартир с панорамными окнами и улучшенными видовыми характеристиками. Поэтому сегодня угловая квартира совсем не обязательно является «неудачным» вариантом. 

В объявлениях эти понятия часто смешивают, хотя расположение может отличаться.

Угловая квартира находится возле угла здания, где сходятся два фасада.

Торцевая квартира располагается в крайней части дома, у его торца. У неё также может быть увеличенная площадь наружных стен.

Для покупателя терминология менее важна, чем фактический план.

Перед покупкой лучше посмотреть, какие именно стены квартиры выходят непосредственно на улицу, а какие граничат с подъездом, другой квартирой, лоджией или отапливаемым помещением.

Две квартиры, которые продавцы одинаково называют угловыми, могут иметь совершенно разные условия.

Один из наиболее заметных плюсов — возможность иметь окна на двух фасадах.

Свет может попадать в комнаты в разное время дня, поэтому квартира кажется более открытой и светлой.

Особенно удачным может быть сочетание восточной и южной либо южной и западной сторон.

Но здесь многое зависит от окружающей застройки. Если окна перекрывает соседний дом, преимущество углового расположения может почти исчезнуть.

Для семьи это иногда удобнее, чем все окна в одну сторону.

Например:

• спальня выходит в тихий двор;

• кухня — на более оживлённую сторону;

• утром солнце попадает в одну часть квартиры;

• вечером — в другую.

• 
  

Также проще организовать интенсивное проветривание.

Поэтому при выборе важно смотреть не только на сам факт углового расположения, но и на стороны света, на которые выходят окна.

Часть стен выходит наружу, поэтому общих стен с соседними квартирами может быть меньше.

Это может означать меньше бытового шума: телевизора, разговоров, детских игр или ремонта за соседней стеной.

Конечно, шумоизоляция всё равно зависит прежде всего от конструкции дома.

Но для человека, чувствительного к соседскому шуму, удачная угловая квартира может быть интересным вариантом.

В современных домах угловое расположение иногда позволяет получить обзор сразу в двух направлениях.

Особенно это ощущается на высоких этажах.

Если перед окнами открытое пространство, парк, Иртыш или городской вид, угловая квартира может уже не продаваться со скидкой — наоборот, именно расположение становится её преимуществом.

На вторичном рынке часть покупателей по привычке избегает угловых квартир.

Из-за этого собственнику иногда приходится быть гибче в цене.

Но здесь важно не попасть в ловушку фразы:

«Угловые квартиры всегда дешевле на 10%».

Разница зависит от конкретного дома, состояния квартиры, этажа, ремонта, вида, типа стен и реального наличия проблем.

Главный недостаток связан не с самим названием квартиры, а с тем, что большая площадь стен контактирует с наружным воздухом.

Через наружные стены происходит теплообмен с улицей.

Если стены, фасад, межпанельные стыки, окна или отопление выполнены плохо, именно в угловой комнате проблема может проявляться сильнее.

Но правило:

«угловая квартира = холодная квартира»

неверно.

В нормально построенном и обслуживаемом доме температура должна соответствовать нормативам независимо от расположения квартиры.

Причём для Омска есть интересный момент.

По действующим правилам отопления при температуре наиболее холодной пятидневки −31 °C и ниже нормативная температура воздуха составляет не ниже +20 °C в обычных жилых помещениях и +22 °C в угловых комнатах. Для Омска значение наиболее холодной пятидневки обеспеченностью 0,92 составляет −34 °C.

То есть для Омска угловая комната вовсе не должна считаться местом, где зимой «нормально иметь +17 °C».

Если помещение значительно холоднее, стоит искать причину.

Даже когда воздух в комнате достаточно тёплый, поверхность наружной стены может ощущаться холоднее внутренней перегородки.

Особенно внимательно нужно смотреть:

• наружный угол;

• места примыкания стены к потолку;

• участки возле пола;

• откосы окон;

• зоны за шкафами;

• межпанельные соединения.

• 
  

Если поверхность сильно охлаждается, появляется риск конденсата.

Плесень возникает не потому, что квартира получила в объявлении ярлык «угловая».

Обычно для неё нужны условия: холодная поверхность, повышенная влажность и недостаточный воздухообмен.

Например, проблема может появиться, если наружный угол сильно промерзает, а к нему вплотную стоит большой шкаф, за которым почти не циркулирует воздух.

Причиной также могут быть:

• повреждённый фасад;

• негерметичные межпанельные швы;

• протечки;

• плохая вентиляция;

• дефекты окон;

• ошибки утепления.

Поэтому пятна и запах сырости нужно воспринимать не как косметический дефект, который достаточно закрасить перед продажей.

Важно выяснить причину.

Это редко вспоминают до покупки.

Угловая квартира может иметь больше окон и радиаторов, а значит — меньше длинных глухих стен.

Большой шкаф, кухонный гарнитур или кровать иногда оказывается просто некуда поставить.

Кроме того, массивную мебель нежелательно ставить вплотную к холодной наружной стене, если там уже есть проблемы с влажностью.

Поэтому на просмотре полезно мысленно расставлять мебель, а не только оценивать площадь комнат.

Больше наружных стен и окон — это не только зимний вопрос.

Если квартира имеет большие окна на юг или запад, летом помещение может сильно нагреваться.

Особенно это актуально для:

• верхних этажей;

• панорамного остекления;

• квартир без кондиционера;

• окон без внешнего затенения.

Поэтому «угловая = холодная» — слишком упрощённый стереотип. В одной квартире главной проблемой действительно окажется зима, а в другой — перегрев летом.

Это, пожалуй, главный вопрос покупателей.

Правильный ответ: не обязательно.

Температура зависит от нескольких факторов одновременно.

Важно не просто «кирпич или панель», а состояние конкретной конструкции.

Даже хорошая технология не спасёт, если появились дефекты фасада или стыков.

В панельных домах особого внимания заслуживают соединения панелей.

Если герметизация нарушена, возможно промерзание, продувание и попадание влаги.

Причина холода может оказаться вовсе не в стенах.

Холодный воздух может идти через:

• монтажные швы;

• изношенные уплотнители;

• откосы;

• плохо отрегулированные створки.

В угловой комнате должны быть нормально рассчитаны отопительные приборы.

Если батарея почти холодная, проблема совершенно не обязательно связана с расположением квартиры.

Солнечная угловая квартира может заметно прогреваться днём.

Северный угол при прочих равных получает меньше солнечного тепла.

Угловое расположение может сочетаться с другими особенностями.

Например:

угловая + первый этаж — дополнительно стоит проверить подвал, пол и сырость;

угловая + последний этаж — кровлю, технический этаж и следы протечек.

Поэтому фактор угла лучше рассматривать вместе с этажом. Подробнее об этом мы разбирали в материале как этаж влияет на цену квартиры.

Нельзя сказать:

панельная угловая квартира плохая, а кирпичная хорошая.

Такого правила нет.

Но проверять их стоит немного по-разному.

Главное внимание — межпанельным швам и наружным углам.

Проверьте:

• нет ли трещин;

• ремонтировались ли швы;

• нет ли подтёков;

• не отходят ли обои;

• нет ли плесени в наружном углу;

• как выглядит фасад с улицы.

Если дом старый, полезно узнать в управляющей организации или у жильцов, проводились ли работы по герметизации швов.

Смотрите на толщину и состояние наружных стен, возможную сырость, трещины и качество оконных примыканий.

Кирпичная стена сама по себе не гарантирует идеальную температуру.

Большое значение имеют заполнение наружных стен, фасадная система и качество строительства.

В современных проектах угловые квартиры могут проектироваться именно как более светлые и видовые, поэтому их положение иногда становится преимуществом, а не недостатком.

Именно в современных домах старый стереотип об угловых квартирах работает хуже всего.

Застройщики могут использовать угол здания для:

• панорамного остекления;

• кухни-гостиной с окнами на две стороны;

• больших мастер-спален;

• видовых квартир;

• необычных планировок.

Современные материалы и требования к теплозащите позволяют проектировать такие квартиры комфортными.

Но покупать только по красивой визуализации тоже не стоит.

Посмотрите:

• конструкцию наружных стен;

• тип фасада;

• площадь остекления;

• ориентацию квартиры;

• наличие радиаторов или внутрипольных конвекторов;

• соседство с техническими помещениями;

• положение квартиры на плане этажа.

Если дом уже сдан, намного полезнее поговорить с жильцами первой зимы, чем читать рекламное описание проекта.

Определите, какие стены действительно наружные.

Не ориентируйтесь только на слова продавца.

Особенно внимательно смотрите:

• возле потолка;

• возле пола;

• за мебелью;

• возле плинтусов.

• 
  

Насторожить должны:

• чёрные точки;

• серые пятна;

• вздутие обоев;

• отслаивание краски;

• свежий локальный ремонт одного угла;

• запах сырости.

Следы плесени около окна часто указывают на конденсат, проблемы монтажа или вентиляции.

Рука не заменяет тепловизор, но очевидно очень холодный локальный участок можно почувствовать.

Особенно сравните наружную стену с внутренней.

Наиболее информативно это делать, когда между улицей и квартирой есть существенная разница температур.

Тепловизор может показать холодные участки, примыкания и потенциальные мостики холода.

Но изображение должен правильно интерпретировать специалист: яркий цвет на экране сам по себе ещё не является диагнозом.

Избыточная влажность часто связана не только со стеной.

Если вентиляция работает плохо, конденсат и плесень могут появляться даже в обычной квартире.

Уточните:

• ремонтировались ли межпанельные швы;

• были ли жалобы на промерзание;

• утеплялась ли наружная стена;

• проводился ли капитальный ремонт фасада.

Очень недооценённый способ.

Жители того же стояка или торца дома часто знают:

• холодно ли зимой;

• были ли проблемы со швами;

• как работает отопление;

• проводились ли ремонты фасада.

Идеальный просмотр угловой квартиры — не обязательно солнечный майский день.

Осенью, зимой или после сильного дождя гораздо проще заметить недостатки фасада, сырость и проблемы отопления.

Здесь нельзя давать универсальный совет «приклеить утеплитель к стене и всё пройдёт».

Если проблема связана с межпанельным швом, фасадом или протечкой, внутреннее утепление не устраняет источник.

Кроме того, неправильное утепление изнутри может изменить температурно-влажностный режим стены и создать условия для образования конденсата внутри конструкции.

Сначала нужно определить причину промерзания, а затем выбирать способ ремонта. В материалах о теплотехнических проблемах угловых квартир также отдельно предупреждают, что расположение зоны конденсации при внутреннем утеплении требует расчёта.

Поэтому логика должна быть такая:

диагностика → причина → решение, а не наоборот.

Вот здесь в интернете особенно много красивых процентов.

Можно встретить утверждения, что угловые квартиры дешевле на 5%, 10%, 15% и даже 20%. Свежие публикации действительно приводят подобные диапазоны, но единой статистики, которую можно автоматически применять к любой квартире, нет.

Для конкретной квартиры в Омске использовать универсальный коэффициент неправильно.

Почему?

Представим две квартиры.

Одна:

• угловая;

• современный дом;

• окна на две стороны;

• высокий этаж;

• хороший вид;

• тёплые стены;

• свежий ремонт.

Вторая:

• неугловая;

• окна в соседний дом;

• тёмная;

• шумные соседи через две стены;

• хуже ремонт.

Нет оснований считать, что первая автоматически должна стоить дешевле.

Сравнивайте угловую квартиру с объектами:

• в том же доме или соседних однотипных домах;

• того же количества комнат;

• близкой площади;

• похожего этажа;

• аналогичного состояния;

• с сопоставимым видом и ориентацией окон.

Только после этого можно увидеть, даёт ли рынок реальную скидку именно за угловое расположение.

На цену квартиры одновременно влияют этаж, ремонт, планировка, район, состояние дома, вид из окон и другие характеристики. Поэтому само слово «угловая» не является готовым коэффициентом оценки.

Да, но не всегда отрицательно.

На старом вторичном рынке часть покупателей заранее ставит фильтр в голове:

«Только не первый, не последний и не угловая».

Это действительно может немного уменьшить аудиторию.

Но при продаже важна причина такого отношения.

Если покупатель приходит и видит:

• сухие стены;

• нормальную температуру;

• два направления окон;

• много света;

• хороший вид;

• тишину;

предубеждение часто исчезает.

А вот если в углу видны следы плесени или продавец говорит:

«Да тут зимой просто дополнительный обогреватель ставим»,

ликвидность уже действительно снижается.

Поэтому на перепродаже реальные характеристики квартиры важнее формального расположения.

Для Омска вопрос тепла особенно важен из-за холодного зимнего климата.

Но отказываться от всех угловых вариантов только по этому признаку нерационально.

Хорошая угловая квартира может дать:

• больше света;

• окна на две стороны;

• меньше соседей;

• более интересную планировку;

• хороший вид;

• иногда — более привлекательную цену.

При выборе на вторичном рынке разумнее сначала сравнить квартиры на вторичном рынке в Омске, а затем отдельно проверять состояние понравившегося объекта.

Особенно тщательно стоит относиться к старому фонду, где есть видимые межпанельные швы, следы ремонта фасада или жалобы жителей на промерзание.

Такой вариант может быть удачным, если:

• стены сухие;

• зимой в комнатах комфортно;

• нет следов промерзания;

• исправна вентиляция;

• фасад находится в хорошем состоянии;

• окна выходят на разные стороны;

• квартира светлая;

• планировка удобная;

• цена соответствует характеристикам объекта.

В таком случае бояться только слова «угловая» смысла нет.

Я бы особенно насторожился, если при просмотре обнаруживаются сразу несколько признаков:

• стойкий запах сырости;

• плесень в наружных углах;

• мокрые пятна;

• недавно переклеенные только отдельные участки стены;

• сильно холодные зоны;

• трещины или разрушенные швы на фасаде;

• продавец постоянно использует дополнительные обогреватели;

• соседи подтверждают регулярное промерзание;

• управляющая компания годами не устраняет проблему.

• 
  

Само наличие одного признака ещё не обязательно означает отказ от покупки.

Но до сделки нужно понять причину и стоимость её устранения.

Эти характеристики нельзя рассматривать отдельно.

Например, угловая квартира на комфортном среднем этаже может оказаться намного удачнее обычной квартиры на первом этаже возле входной двери.

А сочетание:

угловая + последний этаж + проблемы кровли

уже требует проверки сразу нескольких конструкций.

То же самое относится к первому этажу.

Поэтому при сравнении квартир лучше оценивать объект целиком:

дом → этаж → расположение на этаже → стороны света → состояние стен → планировка → ремонт → цена.

Угловой вариант особенно интересен тем, кто:

• любит светлые помещения;

• хочет окна в разные стороны;

• ценит меньшее количество соседей;

• ищет необычную планировку;

• готов внимательно проверить техническое состояние объекта.

А вот человеку, который очень чувствителен к температуре и рассматривает старый дом с проблемным фасадом, лучше не закрывать глаза на сомнительные признаки только ради выгодной цены.

Перед авансом ответьте на следующие вопросы:

1. Какие стены квартиры являются наружными?

2. Это действительно угловая или торцевая квартира?

3. Из какого материала построен дом?

4. Когда строился или ремонтировался фасад?

5. В каком состоянии межпанельные швы?

6. Есть ли плесень или следы сырости?

7. Не переклеены ли подозрительно отдельные участки стен?

8. Как работают радиаторы?

9. Какая температура в комнатах зимой?

10. Исправна ли вентиляция?

11. На какие стороны выходят окна?

12. Не перегревается ли квартира летом?

13. Какой этаж?

14. Были ли жалобы соседей на промерзание?

15. Компенсирует ли цена реальные особенности квартиры?

Если на большинство вопросов есть понятные ответы, само угловое расположение не должно становиться причиной отказаться от объекта.