Этаж может заметно повлиять на стоимость квартиры, но универсальной надбавки или скидки не существует. В обычных домах наиболее ликвидными часто считаются средние этажи. Первый этаж обычно продаётся дешевле из-за шума, недостатка приватности и близости к подвалу, а последний — из-за опасений по поводу крыши и перегрева помещений.

В современных новостройках ситуация может быть обратной: чем выше квартира, тем больше света, меньше уличного шума и лучше вид. Поэтому верхние этажи нередко стоят дороже средних.

По исследованию Циана, опубликованному в июне 2026 года, квадратный метр на пяти самых высоких этажах московских новостроек в среднем стоит:

• на 6% дороже, чем на средних этажах;

• на 13% дороже, чем на пяти нижних этажах.

В отдельных жилых комплексах разница между нижними и верхними этажами достигает 25–40%. Чаще всего реальные сделки в исследованной выборке проходили с квартирами на 5–6-м этажах. Далее по популярности шли 17–18-й, 3–4-й и 7–8-й этажи.

Однако эти показатели нельзя механически переносить на любой город и дом. На цену одновременно влияют: район и расположение дома; год постройки; состояние подъезда, крыши и инженерных систем; наличие и надёжность лифта; планировка и площадь; ремонт; вид из окон; сторона света; уровень шума; наличие балкона или террасы.

Поэтому правильно сравнивать квартиры не со средней ценой по городу, а с максимально похожими объектами в одном доме, жилом комплексе или микрорайоне.

По данным объявлений Циана, проверенным 10 июля 2026 года, средняя цена предложения квартир в Омске составляла около 136,8 тыс. рублей за квадратный метр. На площадке было представлено почти 9 тыс. объектов — как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Отдельные срезы показывали следующие значения:

На первом этаже предлагалось более 1 тыс. квартир, на последнем — около 1,3 тыс. объектов.

Таким образом, средняя цена предложения квартир на первом этаже была примерно на 17% ниже общего показателя по Омску, а на последнем — примерно на 19%.

Но это не означает, что сам этаж автоматически уменьшает цену на 17–19%. В выборках отличается состав объектов: площадь, возраст домов, район, состояние ремонта, класс новостройки и другие характеристики. Например, среди всех квартир больше новых и дорогих объектов, тогда как значительная часть предложения на первых и последних этажах может находиться в старом жилом фонде.

Для определения реальной поправки необходимо сравнивать одинаковые по площади и состоянию квартиры в одном доме или в нескольких однотипных домах.

Квартиры на первом этаже обычно относятся к наиболее доступным вариантам. В новостройках экономия по сравнению с другими этажами может доходить до 20%, хотя фактическая скидка зависит от конкретного проекта.

Причины более низкой цены: шум от входной двери, домофона, машин и прохожих; меньше приватности; необходимость устанавливать защиту на окна; запахи и холод от подвала; недостаток естественного света из-за деревьев и припаркованных автомобилей; отсутствие балкона в некоторых типовых домах; более узкий круг покупателей при перепродаже.

При этом первый этаж имеет преимущества. В квартиру не нужно подниматься на лифте или по лестнице, что удобно семьям с маленькими детьми, пожилым людям и покупателям с ограниченной мобильностью. Проще заносить мебель, велосипеды и коляски.

Скидка может быть минимальной, если первый этаж расположен высоко над землёй, окна выходят в спокойный закрытый двор, под квартирой находится тёплое коммерческое помещение, а в доме работает охрана.

Стоимость первого этажа иногда повышается, если помещение потенциально можно перевести в нежилой фонд и использовать под офис, салон или магазин. Однако такая возможность зависит от планировки, отдельного входа, назначения дома и действующих требований законодательства. Потенциальный перевод нельзя включать в цену без предварительной проверки.

Второй этаж обычно стоит дороже первого, но может быть немного дешевле наиболее востребованных средних этажей.

Его преимущества: меньше шума и прохожих за окном; выше безопасность и приватность; легко подняться пешком при отключении лифта; меньше рисков, связанных с подвалом; квартира подходит более широкому кругу покупателей.

В домах без лифта второй этаж часто относится к наиболее ликвидным. В современных высотках его цена может снижаться, если окна находятся на уровне козырька подъезда, крыши коммерческого помещения или оживлённой дворовой зоны.

В пяти- и девятиэтажных домах наиболее востребованными обычно считаются этажи с третьего по шестой. Такие квартиры защищены от части уличного шума, но до них ещё можно относительно легко подняться пешком.

Средние этажи часто используются как базовый ориентир при оценке квартиры. Их основные преимущества: нет прямого соседства с подвалом или крышей; комфортная высота; достаточно света; умеренная зависимость от лифта; широкий круг потенциальных покупателей; более простая перепродажа.

За счёт высокой ликвидности сопоставимые квартиры на комфортных средних этажах могут стоить на 5–10% дороже менее востребованных вариантов. Однако конкретная разница определяется только после анализа аналогов в выбранном районе и доме.

В современных жилых комплексах этажность всё чаще становится преимуществом. Покупатели платят больше за: хороший обзор; естественное освещение; меньший шум от дорог и двора; отсутствие прохожих перед окнами; повышенную приватность; редкие видовые характеристики.

Особенно заметно на стоимость влияет вид на реку или другой водоём. По исследованию Домклика, основанному на объявлениях вторичного рынка, вид на водоём в крупных городах в среднем добавлял около 12,4% к цене квадратного метра. Омск вошёл в число городов, где разница между предложениями с видом на воду и другими объектами была одной из наиболее заметных.

При этом исследование сравнивало группы объявлений, а не полностью идентичные квартиры, поэтому полученные проценты нельзя использовать как готовый коэффициент для оценки конкретного объекта.

Наценка за высокий этаж будет оправданной, если вид действительно открыт и не будет перекрыт новой застройкой. Если окна выходят на промзону, крышу соседнего здания или плотную высотную застройку, сам номер этажа практически не увеличивает стоимость.

На вторичном рынке отношение к последнему этажу зависит прежде всего от возраста и состояния дома.

В старых пятиэтажках покупатели опасаются: протечек кровли; перегрева летом; холода зимой; слабого напора воды; шума от крыши и технического оборудования; необходимости подниматься пешком в доме без лифта.

Поэтому в старом жилом фонде квартира на последнем этаже может продаваться дешевле аналогичного объекта этажом ниже.

В современных домах последний этаж, наоборот, иногда относится к самым дорогим. На его стоимость положительно влияют: наличие полноценного технического этажа; современная теплоизоляция кровли; панорамное остекление; увеличенная высота потолков; терраса; отсутствие соседей сверху; вид на город или реку; ограниченное количество подобных квартир.

Поэтому перед покупкой последнего этажа необходимо выяснить, находится ли над квартирой техническое помещение, когда ремонтировали кровлю и где расположены лифтовое оборудование и вентиляционные установки.

Предположим, аналогичная квартира на пятом этаже продаётся за 6 млн рублей.

Ориентировочные сценарии могут выглядеть следующим образом:

• первый этаж с окнами на оживлённый двор — 5,4–5,7 млн рублей;

• второй этаж — 5,7–6 млн рублей;

• комфортный средний этаж — около 6 млн рублей;

• высокий этаж с хорошим видом — 6,2–6,5 млн рублей;

• последний этаж в старом доме без технического этажа — 5,6–5,9 млн рублей;

• последний этаж в современной новостройке с панорамным видом — от 6,3 млн рублей.

Это условный пример, а не профессиональная оценка. Ремонт, площадь, планировка или вид из окон могут повлиять на цену сильнее, чем номер этажа.

Для оценки квартиры желательно подобрать не менее пяти сопоставимых предложений:

1. В том же доме или жилом комплексе.

2. С такой же комнатностью.

3. С разницей по площади не более 5–10%.

4. В похожем состоянии.

5. С аналогичным видом из окон.

6. В той же группе этажей.

Лучше использовать медианную цену квадратного метра, поскольку единичные слишком дорогие или дешёвые объявления могут исказить среднее значение.

Цена в объявлении также не всегда равна сумме сделки. Покупатели могут получить скидку в ходе торга, особенно если квартира долго находится в продаже или имеет недостатки.

Для последующей перепродажи наиболее универсальными считаются:

• 3–4-й этаж в пятиэтажном доме;

• 3–6-й этаж в девятиэтажном доме;

• средняя треть современного высотного дома;

• верхние, но не последние этажи с хорошим видом и надёжными лифтами.

Такие квартиры подходят большинству покупателей и обычно не требуют значительного дисконта.

Первый этаж может стать выгодной покупкой, если скидка действительно компенсирует его недостатки. Последний этаж стоит рассматривать индивидуально: в старом доме он может быть менее ликвидным, а в новом жилом комплексе — одним из наиболее привлекательных.

Этаж способен изменить стоимость квартиры, но его нельзя рассматривать отдельно от характеристик дома. На вторичном рынке первые и последние этажи нередко продаются дешевле. В современных новостройках верхние этажи могут, наоборот, получать значительную наценку за свет, тишину и вид.

Чтобы определить рыночную цену квартиры в Омске, необходимо сравнить её с объектами в том же доме или микрорайоне, учесть состояние ремонта, планировку, вид из окон и актуальный спрос.

Нужна точная оценка? Оставьте заявку на сайте — специалист проанализирует сопоставимые предложения в вашем районе Омска и рассчитает рекомендуемую цену продажи.