Как легально сдавать квартиру в аренду

Если у вас долевая собственное, то сдать в аренду только свою долю не получится. Необходимо обязательно получить разрешение от других владельцев жилья. Если кто-то из них не согласен, то сдавать недвижимость нельзя, чтобы избежать проблем с законом. При наличии согласия необходимо взять его в письменном виде и заверить у нотариуса, а уже потом искать арендаторов

Сдавая жилплощадь в аренду нелегально, собственники просто не хотят афишировать дополнительный доход. Но ФНС не остановит отсутствие документа, так как подтвердить получение денег от квартиросъемщиков можно разными способами. При этом его отсутствие вредит хозяину больше, чем несет пользу. Когда отношения не зарегистрированы на бумаге, предъявить какие-либо претензии квартиранту будет непросто, в особенности, если есть просрочка по оплате или жильцы нанесли вред квартире или мебели в ней.

Если есть письменный договор, то проще решать вопросы с управляющей компаний и соседями, так как можно не боясь афишировать предоставление услуг аренды и не опасаться жалоб в полицию. Отметим, при отсутствии документа, арендатору не удастся сделать прописку в квартире. Для некоторых этот момент очень важен, так как временная регистрация нужна для семей с детьми – от нее зависит: возьмут ли детей в школу и детский сад.

Договор аренды жилого помещения можно подписать с ИП или организацией. Если на жилплощади будет проживать физическое лицо, то подписывается договор о найме. В нем прописываются стороны: наймодатель – тот, кто сдает недвижимость, а наниматель – тот, кто будет в ней жить. Условия регулируются в главе 35 ГК РФ.

Если же владелец по незнанию подпишет документ об аренде, то он все равно имеет права отстаивать свои требования в суде и платить налоги. Неточность в названии, на практике, признается технической ошибкой.

В законе нет установленной формы, по которой нужно составлять документ, поэтому важно опираться на общие требования, прописанные в гражданском законодательстве. При этом должны быть данные обеих сторон: ФИО, сведения о паспорте, контакты. Не забудьте прописать условия, по которым квартиранты будут проживать.

Есть случаи, когда сделку заключает один человек, а жить будет другой. Например, вы собираетесь пустить студентов, а вносить плату и нести ответственность за сохранность имущества будут их родители. В таком случае эти нюансы нужно также отразить на бумаге. Важно прописать адрес квартиры, и кто ее собственник, а также указать площадь, подъезд и этаж, если речь не о частном доме.

В соответствие со ст. 683 ГК РФ, максимальный срок действия составляет – 5 лет. При этом есть два варианта сдачи жилья по найму:

1.     На период до одного года, т.е. на короткий срок. При этом возможна дальнейшая пролонгация, т.е. можно подписать на 11 месяцев, а потом снова перезаключить.

2.     На период более одного года, т.е. на долгий срок. В таком случае документ требуется зарегистрировать в Росреестре, так как по закону возникает обременение (ограничение) владельца жилплощади права на собственность.

Арендодателю важно четко согласовать пункт оплаты. Она может быть наличной, при этом потребуется каждый раз писать расписку при передаче денег, так как бывают случаи, когда наниматель говорит, что вы уже забрали оплату, а вы об этом забыли или действительно этих денег не видели. По закону – отсутствие расписки говорит об отсутствии факта оплаты. Рекомендуется безналичный расчет, тогда не возникнет можно сделать выписку с банковского счета, чтобы доказать факт перечисления денег.

Обязательно пропишите на бумаге правило начисления штрафов за пропуск платежа. Такая норма отражена в ст.395 ГК РФ, в соответствии с которой, величина процента равна ключевой ставке центробанка на дату расчета. Есть случаи, когда квартиранты отказываются платить неустойку за просрочку, в таком случае при наличии соответствующей пометки в договоре, можно смело подать иск в суд и взыскать ее.

Не забудьте про обеспечительный платеж, который также называют депозит. Под ним подразумевается сумма, которую квартиранты платят, если что-то повредят, испортят или нарушат условия договора. Есть случаи, когда под ним понимают стоимость аренды за последний месяц проживания, но в такой ситуации есть риски – квартиросъемщики могут прожить последний месяц, сломать что-то и выехать, а добиться компенсации с них тогда можно будет через полицию или суд.

Необходимо прописать объем депозита и причины, по которым владелец недвижимости имеет право его не возвращать. К примеру, испорченная мебель, просроченные счета на оплату ЖКУ, повреждения стен, пола или дверей.

Также важно прописать особенности оплаты ЖКУ, так как от этого зависит размер арендной платы. Можно обязать уплачивать за коммуналку нанимателей или же частично взять их на себя. К примеру, основные платежи можно оплачивать самостоятельно, а жильцы могут платить по счетчикам за электроэнергию, воду, интернет и газ. Отдельно укажите, что просрочку за них также должны платить жильцы.

Обратите внимание на одностороннее расторжение. В законодательстве особых требований нет, поэтому по такому поводу стороны договариваются самостоятельно и прописывают эти моменты в договоре. Часто наниматели оплачивают арендную плату за месяц вперед, поэтому при расторжении, деньги за этот месяц владелец оставляет себе. Важно отметить, как происходит прекращение договоренностей – к примеру, потребуется личная встреча на квартире, чтобы оценить[u1]  ее состояние.

Желательно предусмотреть акт-приема передачи, который подписывается при въезде и выезде жильцов. В нем важно отразить состояние ремонта, с указанием недочетов. Также можно приложить фото. Кроме этого, оценивается:

·        состояние мебели;

·        цифровой и бытовой техники и ее работоспособность;

·        при наличии санузла, его чистота и исправность.

Могут быть и другие особенности – к примеру, есть комната с личными вещами владельцев, которые нельзя открывать.

Кроме этого, рекомендуется обсудить проведение ремонта, если планируется долгосрочная аренда или же квартиранты повредят отделку и напольное покрытие. Если речь о многоэтажном или многоквартирном здании, то не лишним будет обсудить ситуацию, когда возникает затопление, пожар или другие несчастные случаи, которые могут коснуться не только вашей квартиры, но и соседей. Например, восстановление за счет квартирантов или же покупка и оплата страхового полиса. Отметим, что в соответствии со статьей 681 ГК РФ, текущий ремонт должен проводить и оплачивать наниматель (арендатор), но вы можете договориться о других условиях.

Обратите внимание, на чистоту и порядок в помещении. К примеру, если квартиранты въехали в чистое помещение, то и выехать они должны также.

Когда срок аренды равен одному или нескольким месяцам, то договор можно сделать в двух экземплярах и проставить подписи сторон. Если срок более 1 года, то после его составления, потребуется в течение 30 дней передать его в Росреестр или МФЦ для регистрации. При этом необходимо будет оплатить пошлину размером 2000 рублей.

Если жилье приобретено по обычному потребительскому кредиту, то ее можно смело сдавать, так как она принадлежит только вам. С ипотекой правила немного отличаются, так как некоторые банки в ипотечном договоре делают пометку о том, что жилье нельзя сдавать в аренду. Чтобы избежать конфликта, можно связаться с менеджером банка и уточнить, можно ли на жилплощадь впустить квартирантов.

Можно поступить и иным способом – подписать краткосрочный договор, который не нужно нести в Росреестр для регистрации, потому как на больший срок вам не смогут внести отметки в ЕГРН.

В этом пункте есть нюансы, так как особенности уплаты зависят от того, кем является арендодатель (наймодатель) – ИП, самозанятый, физлицо.

Им необходимо подписать договор и ежегодно до 30 апреля подавать декларацию о доходах 3-НДФЛ за предыдущий период. В соответствии с п.1 ст.210 НК РФ деньги, полученные от квартирантов, подлежат обложению НДФЛ по ставке 13%. В декларации необходимо прописать сумму, которая была получена за сдачу жилья в прошлом году. сумму налога следует оплачивать до 15 июля текущего года. К примеру, оплачивать налог в 2025 году нужно за сдачу жилплощади в 2024 году.

Если в год налогоплательщик зарабатывает более 5 млн рублей в год, то ему следует применить ставку 15%. Аналогичное право появляется на оформление налогового вычета за обучение, лечение, продажу дома и пр.

Налоговики рекомендуют подготовить следующий пакет документов:

·        декларация 3 НДФЛ;

·        договор найма или аренды с указанием платежей и их периодичности;

·        расписка о получении оплаты или банковская выписка при безналичных перечислениях.

Если расторжение произошло раньше срока, то необходимо приложить письменное пояснение, где нужно указать с какого месяца жильцы съехали, а доходы перестали поступать.

Не стоит отмечать в декларации получение обеспечительного депозита, так как он является авансом. Включить его в доход можно тогда, когда он входит в сумму платежа за последний месяц или были допущены нарушения, к примеру, повреждено имущество.

Чтобы начать получать доход по системе налогов на профессиональный доход можно подать заявление через приложение «Мой налог». Такую услугу предлагают некоторые банки. Когда недвижимость сдается физлицам, требуется платить 4%, а если юридическим – 6%. Важно ежемесячно делать чеки, используя приложение ФНС или банка и отдавать их арендатору.

Есть несколько нюансов:

·        самозанятость нельзя оформить тем, кто предоставляет услугу по временному размещению, что относится к курортным городам;

·        не требуется предоставлять отчетность в ФНС;

·        предусмотрен налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей.

Величина налога напрямую связана с выбранным режимом налогообложения. Если речь только о сдаче, то онлайн кассу устанавливать не требуется, что отражено в абз.17 п.2 ст.2 ФЗ №54 от 22 мая 2003 года. Допустимо перечисление средств на расчетный счет. Уточнить ставку необходимо в ФНС, так как она в разных регионах может быть разной.

На практике есть следующие налоговые ставки:

1.     УСН «доход» - от размера платежа, внесенного по договору следует вносить 6%.

2.     УСН «доходы минус расходы» - такой вариант не особо выгодный, так как здесь следует вносить 15% от вырученного дохода после вычета затрат на деятельность. Отсюда можно вычесть только расходы на коммунальные платежи, а также приложить чеки за ремонт.

3.     ПСН (патентная система) – она актуальна при организации сезонного бизнеса, т.е. патент допускается получить на срок от 1 месяца до 1 года в рамках календарного, при этом вносить 6%. Здесь есть свой плюс – простота в подсчете суммы налога и нет необходимости составлять налоговую декларацию.

Кроме этого, ИП должны платить взносы за себя. Их величина в 2025 году изменилась и составляет 53658 рублей плюс 1%, если более 300 тысяч рублей. При этом их можно уменьшить за счет своевременно внесенных налогов – ИП снижают налог на эту сумму. Но стоит учитывать, что, если жилплощадь будет без жильцов, взносы не отменяются, их нужно делать своевременно.

Налоги оплачиваются от той цифры, которая указана в договоре. Так, если в оплату включены коммунальные платежи, за них тоже нужно оплачивать налог, поэтому о цене нужно договариваться заранее. Однако по мнению Минфина РФ, из дохода можно отнять сумму, которую квартиранты передали для того, чтобы владелец оплатил счета по коммуналке в соответствии с данными счетчиков.

Таким образом, если счетчиков не установлены – это доход, а если есть, то платежи по ним можно вычитать из доходов, подтвердив факт их оплаты декларацией.

Самый дешевый вариант сдачи недвижимости через самозанятость – при этом платить нужно всего 4%. Однако стоит понимать, что такая система не предусматривает взносы на пенсионное страхование. При этом налогоплательщики могут формировать свою пенсию за свой счет, внося деньги в СФР самостоятельно. Дороже всего оплачивать взносы будут физические лица – 13%.

Но если вдруг соседи, УК или какой-то доброжелатель сообщит в ФНС или местную администрацию, то владельцу недвижимости придется платить штраф.

Для физлица, которое не подавало налоговую декларацию, назначают штраф 5% от общей суммы заработка, а также принимается во внимание скрытие налогов, что подразумевает 30% от всего дохода, в соответствии со ст. 119 НК РФ. Кроме этого, потребуется закрыть долги, возникшие за три года. Также могут наказать за ведение незаконной деятельности предпринимателя без зарегистрированного ИП или юрлица – от 500 до 2000 рублей на основании с ч.1 ст 14.1 КоАП.

При уклонении от оплаты налогов в крупном объеме предусмотрено более серьезное наказание – штраф 100-300 тысяч рублей, или арест на срок до полугода, или ограничение свободы до одного года. При особо крупных доходах могут быть назначены штрафы в объеме 200-500 тысяч рублей или же ограничение свободы до трех лет.

Когда вы уверены своих жильцах, они адекватные, а с соседями у вас нормальные отношения, то договор можно и не оформлять, так как о сдаче жилплощади квартирантам никто не узнает. Стоит понимать, что договор дисциплинирует жильцов и дает им понять, что они несут ответственность за сохранность жилплощади и своевременное внесение платежей.

Плюсы официальной сдачи жилых помещений есть для обеих сторон. Для арендатора:

·        защита прав в суде или правоохранительных органах, если арендодатель будет требовать больше, чем было оговорено при заселении;

·        когда съем жилплощади оплачивает работодатель, необходимо наличие договора с фиксированными платежами и всеми условиями аренды квартиры.

Положительные стороны есть и у арендодателя:

·        при возникновении конфликта можно обратиться в правоохранительные структуры и не бояться наказания за неофициальную аренду;

·        не нужно скрывать от соседей, полиции и ФНС факт сдачи недвижимости;

·        наличие дополнительного официального дохода, который может пригодиться при подаче документов на получение визы или кредита.

Отметим, что рынок аренды в последние время постепенно выходит из тени, так как многие владельцы жилья нигде не работают, а доход от сдачи недвижимости для них – основной и его вполне достаточно для проживания. Но по статистике более 50% россиян продолжают скрывать такой заработок, ссылаясь на бюрократические сложности и отсутствие серьезного наказания за уклонение от уплаты налогов.