Кадастровая стоимость — это цена объекта, установленная на основе специальной методики государственной службы оценки. Она не отражает рыночной стоимости, поскольку не зависит от спроса, предложения и состояния жилья. Главная цель такого подхода — упрощённый учет имущественных прав и формирование базы для налоговых расчётов. 
Оценка проводится органами власти субъектов РФ в соответствии с требованиями федерального закона, в том числе ст. 24.21 НК РФ. Все сведения фиксируются в Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Узнать стоимость можно бесплатно через сервис Росреестра, публичной кадастровой карты, портал Госуслуги, МФЦ или официальном сайте организаций, уполномоченных на проведение оценки. Агентство недвижимости «Риэлтконсалт» помогает клиентам разобраться в нюансах, проверить кадастровые данные, определить, насколько они соответствуют рыночной реальности, и при необходимости — оспорить завышенные значения.

Главная функция кадастровой стоимости — выступать базой для расчёта обязательных платежей, таких как налог на имущество, землю и доходы, полученные при продаже или дарении недвижимости. Кроме того, этот показатель используется при оформлении наследства, соглашений и правоустанавливающих документов. В случае заниженной рыночной цены в договоре купли-продажи служба Росреестра и ФНС применяют кадастровую стоимость как ориентир для налогообложения.

Каждый собственник квартиры, дома или участка обязан платить ежегодный налог на недвижимость. Для этого нужно определить размер обязательства по установленной формуле: 
Налог = Кадастровая стоимость объекта × ставка налога. 
Ставка указывается в Налоговом кодексе и зависит от типа объекта и категории лица, владеющего имуществом. В расчёт берётся значение на 1 января года, за который начисляется платёж. Эта дата указана в выписку из ЕГРН, получить которую можно бесплатно — в электронном виде через портал Госуслуги, онлайн сервис Росреестра, либо обратившись в МФЦ.

Чтобы узнать свою обязанность по налогу, достаточно ввести кадастровый номер объекта в поиск на официальном сайте организации. Актуальные сведения доступны в личном кабинете, где можно заказать выписку и получить полный отчет. В нём указываются ключевые характеристиках недвижимости: площадь, тип здания, назначение, наличие коммуникаций и другие материалы для расчёта.

При продаже недвижимости налоговые обязательства возникают у физических лиц, если объект находился в собственности менее 5 лет. В случае, если квартира получена по наследству или от близкого родственника, минимальный срок владения снижается до 3 лет. Все эти правила прописаны в ст 217.1 НК РФ. 
С 2025 года в стране применяется новые программы — прогрессивная шкала НДФЛ. Она устанавливает: 
-13% на доход до 2,4 млн руб.; 
-15% на сумму выше порога.

Вычет составляет 1 млн руб., а также возможен учёт затрат на приобретение, подтверждённых договором и регистрациями в реестре. Государственной службой проводится проверка: если указанная в договоре рыночной цена окажется ниже кадастровой более чем на 30%, то база для исчисления налога будет пересчитана на основе кадастровой стоимости. Такие ситуации часто возникают при занижении цены для экономии на налогах. Чтобы избежать проблем, лучше заранее узнать актуальные данные через публичной карту или справочная служба Росреестра.

Если недвижимость переходит безвозмездно, налог платится получателем, если он не состоит в родстве с дарителем. Опять же, расчёт делается с применением кадастровой стоимости, установленной на момент регистрации перехода прав. В личном кабинете на портале Госуслуг можно подать заявление на получение сведений из реестра.

Передача прав собственности на жилую недвижимость оформляется не только через продажу, но и в порядке дарения. В подобных случае у нового собственника возникают налоговые обязательства, установленные федерального закона. Если гражданин получил квартиру, дом или другую форму имущества по договору дарения и при этом не является близким родственником дарителя, он обязан уплатить налог на доходы физических лиц. 
Размер налога зависит от кадастровой стоимости объекта, отражённой в реестр недвижимости. Расчёт суммы производится по прогрессивной шкале, согласно положениям ст. 224 Налогового кодекса РФ: 
- если стоимость составляет до 2,4 млн рублей, ставка налога составляет 13%; 
- если превышает эту планку — 15% на разницу.

Размер налогооблагаемой базы определяют на основе сведений, содержащихся в выписку из ЕГРН. Эти данные можно узнать через портал Госуслуги, публичной кадастровой карте или официальном сервисе Росреестра. Для получения информации потребуется кадастровый номер объекта или точный адрес. В результате поиск в выдаче отображаются сведения о стоимости на дату последней оценки, характеристиках здания, правовом статусе. 
Важно учитывать, что расчет налоговой базы проводится по кадастровой цене, установленной государственной службой в рамках массовой оценки. Эта стоимость не всегда отражает рыночной реальности. В случае явного завышения допускается обращение в региональное учреждение, отвечающее за переоценку, или подача заявление в комиссию при Росреестра. В порядке досудебного урегулирования можно добиться изменения стоимости, если представлены материалы, подтверждающие ошибки расчета (например, отчет независимого оценщика). При отрицательном решении — следует обратиться в суд.

Для подачи документации, если требуется регистрация сделки, подойдут как МФЦ, так и онлайн-ресурсы. Заказать выписку можно бесплатно или в расширенной форме — с подробной информацией о переходах права собственности, параметрах и использования объекта. Электронная выписка направляется в личный кабинет на портал Госуслуг. Это удобно и быстро, особенно если информация нужна срочно.

Отдельного внимания заслуживают случаи, когда требуется обязательное нотариальное оформление. Это дарение, наследование, а также сделки, касающиеся долей несовершеннолетних лиц. Нотариус удостоверяет факт передачи прав и проводит проверка правоустанавливающих документов. 
Государственная пошлина, которая уплачивается при заверении таких операций, рассчитывается в размере 0,5% от стоимости объекта — по договору или, в отдельных ситуациях, от кадастровой оценки. Если передача происходит по договору купли-продажи, берут рыночной стоимость. Но если оформляется дарение или наследование, расчет налоговой базы ведётся по кадастру. 
Справочная информация размещена на сайтах официальных организаций — можно заранее знать, сколько будет стоить нотариальное оформление. Портал Госуслуги и центр юридической поддержки содержат полный список условий, при которых нотариальное заверение является обязательным.

Оценка кадастровой стоимости проводится по специальной методике, утверждённой на уровне федерального законодательства. Эта стоимость не отражает рыночной цены объекта, а представляет собой расчетную величину, используемую для определения налогов, госпошлин и иных имущественных обязательств. 
Расчет проводится учреждениями, созданными по решению властей субъектов РФ. Например, в Москве этим занимается ГБУ «Центр кадастровой оценки», а в Санкт-Петербурге — СПб ГБУ «Кадастровая оценка». Главная задача этих организаций — массовая оценка объектов недвижимости, без индивидуального осмотра каждого здания.

Чтобы определить стоимость, применяют массовый метод, основанный на таких характеристиках, как: 
- местоположение; 
- год постройки; 
- тип и площадь объекта; 
- этажность; подключение к городским коммуникациям; 
- экономическая ситуация в регионе. 
Сведения берутся из единого реестра недвижимости, а итоговая сумма записывается в ЕГРН. Она становится доступной в виде выписки, которую можно заказать через портал Госуслуги, мфц или сайт Росреестра. Кадастровая стоимость установлена службой, исходя из утвержденных правил оценки. Итог влияет на налоговые обязательства, потому в случае несогласия собственник имеет право подать заявление на пересмотр данных.

Кадастровая стоимость указывается в ЕГРН и открыта для получения любым заинтересованным лицом. Чтобы узнать, сколько стоит объект по государственной оценке, нужно воспользоваться одним из официальных источников. Важно, чтобы у вас был кадастровый номер или точный адрес недвижимости. 
Для получения информации подойдут следующие полезные ресурсы: 
- Публичной кадастровой карте — найдите нужный участок через поиск по карте; 
- Сервис Росреестра — просто ввести номер и получить сведения; 
- Портал Госуслуги — запрос формируется в личном кабинете; 
- МФЦ — обращение лично, предоставление выписки занимает несколько рабочих дней.

Все вышеперечисленные способы предоставляют данные бесплатно (если не требуется расширенная информация). В результате вы получаете электронной документ, в котором указана стоимость на дату последней оценки, характеристиках объекта и сведения о правах собственности.

Пересмотр стоимости осуществляется регулярно. В большинстве регионов России переоценка проводится раз в четыре года, в отдельных субъектах, например, в Москве или Севастополе — каждые два года. Если вы заметили несоответствие стоимости, отраженной в выписке из ЕГРН, с рыночной реальностью, нужно обратиться в уполномоченное учреждение и инициировать корректировку. 
Изменения вносятся: 
- по решению государственных органов; 
- по запросу физических лиц или юридических компаний; 
- в результате судебного решения.

Чтобы инициировать пересмотр, потребуется подготовить материалы, подтверждающие ошибки расчета, и подать заявление в региональную комиссию. Если комиссия откажет — возможно обращение в суд. 
Документы, которые должны быть предоставлены: 
- выписку из ЕГРН; 
- правоустанавливающий договор; 
- экспертный отчет независимого оценщика; 
- заявление в установленной форме.

Клиенты «Риэлтконсалт» получают полный спектр услуг — от проверки сведений по номеру объекта до подачи заявления и получения официального решения. Мы работаем с объектами в разных субъектах РФ, знаем специфику региональных учреждений и требования государственных органов. Особенно важно знать: оспаривание кадастровой стоимости возможно не только при явной ошибке, но и при изменении характеристик объекта, прав собственности или назначения помещения.