Как проходит сделка по продаже квартиры: пошаговая инструкция

Самый первый шаг, от которого зависит скорость и выгода продажи жилья. Риелтор продает квартиру в разы быстрее, так как он берет на себя обязательство по работе с документами, поиском покупателей и организацией просмотра. Специалист поможет сэкономить время и избежать от ошибок, которые могут снизить стоимость жилья. Цена на услуги риелторов обычно составляет 2-4% от стоимости недвижимости.

Можно обратиться в агентство недвижимости, которое предлагает еще больше услуг: оценка, сбор пакета документов, сопровождение сделки. В комплексе можно заручиться помощью сразу всех специалистов, т.е. оценщика, юриста и риелтора. Агентство требуется при проведении сложных сделок, например, когда объект находится под залогом, в ипотеке или в долевой собственности. Здесь есть масса нюансов, которые могут стать причиной отмены сделки. Например, если жилье поделено на доли и продается лишь только одна часть, тогда остальные собственники должны отказаться от преимущественного права приобретения доли.

Есть и более сложные сделки – когда собственник продает две или три квартиры, одна из которых получена по наследству, чтобы затем купить жилье большой площади. При этом денег у него не хватит, поэтому ему потребуется взять ипотеку. Чтобы не допустить ошибок лучше обратиться к специалисту, так как здесь нужны не только риелторские, но и юридические знания.

Когда владельцу недвижимости не нужен полный набор услуг агентства, можно обратиться за помощью только на определенном этапе проведения сделки. К примеру, составление договора, подготовка пакета документов, совет от риелтора и пр. При этом появится уверенность, что сделка безопасна и поможет сэкономить 1-2% от стоимости жилья.

Если же будет принято решение о самостоятельной продаже, то это возможность сэкономить деньги, но придется заниматься подготовкой документов и показывать квартиру потенциальным покупателям самостоятельно. Также стоит оценивать риски возможного возникновения ошибок при продаже и то, что вся процедура может продлиться в течение нескольких месяцев.

Цена на аналогичную жилплощадь может отличаться на 10-20% - а это десятки тысяч и даже миллионы рублей. На нее влияют разные факторы: район, год возведения, инфраструктура, тип дома, ремонт, планировка, размер санузла и кухни, общая площадь, состояние, территория перед домом. Чтобы правильно оценить жилье, изучите аналогичные предложения в этом же районе или доме, а затем рассчитайте среднюю цену и опирайтесь на нее.

Цена должна быть адекватной. Если желаете быстрее продать – снизьте на 10-15%, если подороже, то повысьте на такую же величину, чтобы можно было поторговаться и получить доход больше, но при этом сроки продажи могут увеличиться. Чтобы не ошибиться со стоимостью, рекомендуется воспользоваться помощью оценщика, работа которого обойдется в 3-5 тысяч рублей с учетом региона. Специалист проверит средние цены, рассчитает затраты на покупку и ремонт, принимая во внимание амортизацию, уровень инфляции. Такая справка может понадобиться покупателям, которые планируют приобрести жилье в ипотеку.

Первое, что оценивает покупатель – это порядок и красивый двор. Важно, чтобы в подъезде было чисто и светло, а лифт был ухожен и в рабочем состоянии, так человек поймет, что в этом подъезде живут нормальные соседи.  Если же в подъезде грязно, все стены расписаны, то человек вряд ли захочет здесь жить. Соблюдайте и другие рекомендации:

1. В квартире не должно быть ничего лишнего. Бардак, старая мебель, лишняя обстановка – все это делает квартиру меньше и захламленнее. Лучше всего вынести вещи, которые будут не нужны покупателям: книги, газеты, сувениры, старую мебель, ковры, покрышки. Можно не просто выбросить, а продать, отдать соседям или друзьям, а может быть в благотворительные организации.

2. Приберитесь, проведите генеральную уборку, отмыв окна и зеркала, удалите пятна, пропылесосьте и выбейте паласы, отмойте все сантехническое оборудование. Чем чище и ярче все блестит, тем помещение более привлекательно оно смотрится.

3. Косметический ремонт поможет освежить квартиру. Не стоит стараться делать дорогой ремонт, потому что покупатели хотят потратить меньше денег на покупку и сделать ремонт. Поэтому не нужно тратиться на дорогой ремонт, лучше просто спрятать заметные недостатки, которые заметны уже при первом осмотре. Если квартира простая, то достаточно поклеить недорогие обои, покрасить батареи, заменить напольное покрытие, если оно испорчено. Протекающие трубы, потолки, кривые стены и полы лучше отремонтировать.

4. Если вы продаете дорогую люксовую квартиру, ремонт вряд ли потребуется, важно просто навести порядок. Если же объект продается в старом доме, то лучше убрать всю старую обстановку, напольное покрытие и плинтуса, заштукатурьте стены, просто поменяйте сантехнику и коммуникации. Лучше продавать жилье с черновой отделкой, так потенциальному покупателю не придется ничего ломать, а все помещения уже будут готовы к ремонту.

Подготовьте фотографии, при этом они должны подробно рассказывать о жилплощади, которая продается. Сделайте снимки каждого помещения, подъезда, придомовой территории, фасада здания, парковки, вида из окна. Не нужно фотографировать какие-то отдельные предметы или детали, при этом эффективнее делать панорамные фото всей комнаты. Рекомендуется также выложить план квартиры, чтобы покупатели могли понимать, что и где находится.

Не стоит скрывать какие-либо недостатки, так как при реальном просмотре это будет заметно. Все чаще продавцы делают видеоролики с пояснениями. Так «отвалятся» те лишние люди, которые будут просматривать жилье, находить недостатки и уходить. Если в объявлении нет фотографий, покупатель может подумать, что с жильем что-то не так. Есть и другая ситуация -  продавец, не выкладывающий снимки будет тратить время на лишнее общение, скидывая объявление всем заинтересованным, которые после их просмотра, будут бесследно теряться.

Составьте подробный текст объявления, указывая только факты. Делите его на абзацы и смысловые блоки. Если пишите о том, что сделан свежий ремонт, то вкратце опишите, что сделано, например, замена труб и сантехники, новая плитка в санузле и пр. Когда хотите сказать об инфраструктуре, напишите, то находится рядом и как далеко, например, название метро и как долго до него добираться, какие магазины и ТЦ находятся рядом.

Разместить готовое объявление можно на самых популярных сайтах – Яндекс Недвижимость, Дом Клик, Циан, Авито. Также расскажите о продаже всем своим друзьям и знакомым, так как «сарафанное радио» работает очень хорошо. Не лишним будет сделать пост в разных социальных сетях. Продолжают работать объявления на стенах домов, магазинов (где это официально разрешено), рекламных щитах, размещение баннеров на балконе или на окне.

Чем подробнее будет рассказ о недвижимости, тем быстрее она будет продана. Рекомендуется заранее подготовить рассказ о квартире, ее преимуществах, инфраструктуре, коммуникациях, ремонте, соседях. Желательно сделать его максимально подробным, чтобы у покупателя было меньше вопросов. Также нужно заранее продумать, какие вопросы он может вам задать. Важно рассказать о том, какая мебель останется, а какая будет вывезена.

Пока гости входят в квартиру, поинтересуйтесь, зачем им нужна эта жилплощадь, есть ли в семье дети и животные, почему выбор остановлен именно на этом районе, насколько далеко ваша жилплощадь от работы. Это поможет продумать ответы, интересующие конкретного покупателя.

Есть люди, которые будут критиковать вашу недвижимость. К этому необходимо относиться спокойно, объясните и постарайтесь показать недостатки с лучшей стороны. К примеру, все двери без стекла, что оказывает влияние на интерьер и уровень освещения, но это может быть сделано ради безопасности, когда проживают маленькие дети, которые могут его разбить.

Специалисты рекомендуют, чтобы кроме продавца в помещении никого не было, т.е. жилплощадь должна быть безликой.

Это важно, чтобы покупателю не пришлось ждать, пока все нюансы будут улажены. Подготовьте документы о праве собственности, техпаспорт и справки о том, что задолженности по коммуналке и взносам на капитальный ремонт нет. Подтверждением права собственности являются:

• выписка из ЕГРН или договор купли-продажи;
• договор долевого участия;
• решение суда;
• свидетельство о получении наследства;
• договор дарения;
• документ о получении жилья в собственность в рамках приватизации;
• справка ЖСК о полной оплате пая;
• свидетельство о праве собственности.

Также необходимо выписаться из квартиры, чтобы на дату покупки никто в домовой книге не было прописанных. Если нужно выписать несовершеннолетнего, следует обратиться в опеку. Рекомендуется обратиться к юристу или риелтору, чтобы специалист проверил правильность подготовки комплекта и помог устранить ошибки, если таковые имеются.

Учтите, что при продаже жилья, приобретенной за материнский капитал, потребуется обратиться за разрешением из органов опеки. В этой ситуации нужно будет доказать, что в рамках сделки интересы и права ребенка не нарушатся, т.е. он не лишится своей доли, а площадь в новом жилье будет не меньше в том, что продается.

Если продавец в браке, то он должен получить согласие от супруга/супруги на проведение сделки. Также можно предоставить подтверждение раздельного режима владения имущества – соглашение о разделе собственности, брачный договор и пр.

Если покупатель уже согласен приобрести жилье, тогда следует обговорить и зафиксировать правила сделки. Для этого рекомендуется составить договор задатка или предварительный договор. В этот момент нужно определиться, какую сумму задатка готов внести покупатель в качестве финансовой гарантии (обычно не более 10% от стоимости жилья). В случае если он передумает, задаток не возвращается, а если свое решение изменит продавец, вернуть нужно будет всю сумму в двойном размере. Этот пункт необходимо прописать в документе.

Предварительный договор содержит следующую информацию:

• данные паспорта обоих сторон;
• адрес и сведения о квартире (кадастровый номер, площадь);
• полная стоимость объекта и сумму задатка;
• варианты оплаты;
• сроки заключения основного договора купли-продажи и оплаты оставшейся суммы;
• ответственность сторон при нарушении пунктов договора;
• сроки, когда с квартиры съедут жильцы;
• кто из сторон будет оплачивать дополнительные расходы – услуги нотариуса, аренда ячеек в банке (если это необходимо).

Также следует отметить, что обременений на недвижимости нет и что в залоге она не находится. Кроме этого, отметьте текущее состояние жилплощади и то, что покупатель полностью удовлетворен ее качеством. К договору должна идти расписка о получении денег, разрешение супруга (когда продавец в браке).

Когда в договоре поставлены подписи, квартира продолжает принадлежать продавцу. Чтобы она стала имуществом покупателя, право собственности необходимо оформить. Необходимо назначить дату и посетить отделение Росреестра или МФЦ. Процесс переоформления занимает 9 рабочих дней, а потом обе стороны смогут забрать свои выписки из ЕГРН, в подтверждение тому, что у объекта новый хозяин. Продавцу за регистрацию сделки платить ничего не нужно, а покупатель вносит госпошлину в размере 2000 рублей.

Обратите внимание, что сделка не сможет быть оформлена, если кто-то один из ее участников не придет. Этот момент нужно обговорить заранее и, если у кого-то не получается прийти на регистрацию права, лучше перенести дату на другой день. Это особенно важно, если проводится цепочка сделок, когда продавец сразу и продает, и приобретает какое-либо имущество.

Деньги за жилье можно получить в момент оформления передаточного акта или основного договора. Оплату можно сделать переводом через приложение банка или в его отделении или же наличными деньгами. Когда речь идет о больших суммах средства относят в банковскую ячейку или перечисляют на аккредитивные счета.

Передача оплаты через банковскую ячейку подразумевает, что покупатель приносит их и оставляет в специальной ячейке после того, как банковский работник в присутствии продавца все изучает и заклеивает пакет. Покупатель к этим деньгам доступа теперь не имеет, а продавец получит их после предоставления в банк договора с пометкой о регистрации в Росреестре.

Аккредитивный счет открывается в банке, куда покупатель переводит деньги, а продавец может забрать их также, после официальной регистрации договора. Этот вариант считается самым безопасным.

В обоих случаях стоимость использования услуг банка – от 2 до 5 тысяч рублей, но за аккредитивный счет могут еще дополнительно взять 0,2-0,3% суммы денежного перевода. Такой вариант будет трудно использовать при обмене одного жилья на другое. Однако эти варианты удобны тем, что сотрудники банка проверяют деньги и исключают риск проведения мошеннических схем. А когда деньги отправляются переводом на счет или из рук в руки, здесь есть риски потерять и квартиру, и деньги.

Отметим, что в большую популярность набирают электронные сделки, когда продажа и покупка осуществляется через специальные сервисы, например, Домклик или Циан.Сделка. Оформление сделки осуществляется либо полностью онлайн, либо при личной встрече в любом удобном месте. Чтобы заверить документы по сделке, используется электронная подпись, которую выпускает удостоверяющий центр, аккредитованный Минцифры. Это удобно тем, что сервисы сразу отправляют документы на регистрацию в Росреестр, при этом процесс обработки и регистрации происходит в два раза быстрее.

Передача ключей от квартиры обычно осуществляется в день подачи документов и передачи денег. В этот же день следует подписать акт приема-передачи, который служит документом, подтверждающим передачу квартиры. Он необходим, чтобы покупатель подтвердил, что его все устраивает и он не имеет претензий к продавцу. Этот аспект поможет избежать возможных конфликтов, таких как, например, была договоренность, что телевизор остается и он действительно стоит на месте.

В документе важно прописать ряд пунктов:

1. ФИО и данные паспорта обоих сторон.

2. Детальное описание квартиры – от адреса до обстановки, которая там находится на момент составления акта.

3. Отсутствие претензий друг к другу, а также о том, что сделка была добровольна и обе стороны дееспособны.

Его рекомендуется зарегистрировать у нотариуса, чтобы он проверил правильность заполнения и дал ему юридическую силу. К акту нужно приложить справку об отсутствии долгов по ЖКХ.

Наряду с этим в законодательстве есть оговорка, что передать ключи и оформить акт приема-передачи можно в тот день, когда новый и старый собственники получат выписки из ЕГРН о переходе права собственности. Так, продавец в течение 9 рабочих дней может проживать в квартире и выехать из нее тогда, когда Росреестр выдаст документы.