Как купить квартиру: пошаговая инструкция от и до

Покупатели обращаются за услугами риелтора, так как у них нет желания или времени вникать в порядок проведения сделки и изучать все юридические нюансы. Специалист полностью берет на себя все обязательства: от поиска недвижимости до завершения сделки и получения ключей от двери. Есть и другие преимущества обращения к риелтору:

• помощь в проведении переговоров;
• проведение оценки жилья;
• экономия времени на поиск жилплощади;
• юридическая поддержка при оформлении документов.

Однако услуга не бесплатная и обычно обойдется в размере от 2 до 5% от стоимости жилья.

При покупке недвижимости часто возникают разные сомнения: как это сделать, какой выбрать район, а вдруг цены повысятся или наоборот снизятся, где взять деньги. К такому процессу нужно подойти со всей ответственностью, так как это серьезное финансовое вложение.

Определитесь, зачем вы решили именно сейчас купить недвижимость:

• для проживания;
• для сохранения своих накоплений;
• для сдачи в аренду;
• для инвестиций.

Изучите рынок – рассмотрите предложения о квартирах, в каких районах они расположены, сравните жилищные условия и ценовые предложения. Разберитесь, какая именно квартира вам нужна:

• площадь, количество комнат и планировка;
• наличие или отсутствие косметического ремонта;
• район расположения недвижимости;
• новое или вторичное жилье, а также год постройки.

Разрешите финансовый вопрос – какую сумму готовы потратить на покупку жилплощади. Если своих денег не хватает, стоит задуматься о рассрочке, кредите или ипотеке, а может быть есть возможность взять в долг у родственников или друзей. 

Изучите разные предложения на досках объявлений, в социальных сетях или в риелторских агентствах. Выберите несколько подходящих вариантов, а перед тем как отправиться на просмотр пообщайтесь с собственником или его представителем, чтобы уточнить несколько нюансов:

1. Наличие документов о праве собственности – без них продать жилье не получится. Есть ли доли и все ли владельцы долей согласны на продажу.
2. Кто является собственником – есть ли дети собственники или предусматривается продажа по доверенности.
3. В какие сроки продавец готов провести сделку.
4. Есть ли долги по коммунальным платежам или обременения, а также не является ли владелец банкротом.
5. Уточните о том, состоит ли собственник в браке и имеется ли согласие второго супруга на продажу.

Попросите предоставить больше фотографий, потому что на практике происходит так, что снимки могут быть устаревшими и на момент просмотра может измениться не только косметический ремонт, но и элементы интерьера.

Если вышеуказанные критерии устраивают покупателя, то можно ехать на просмотр. Обязательно оцените инфраструктуру и криминальную ситуацию в районе. Перед тем, как войти в квартиру, оцените фасад здания, так как по нему можно понять степень его износа. По возможности, познакомьтесь с соседями, чтобы предусмотреть риск возникновения конфликтов и проблем, а также узнать кто фактически проживает в квартире и бывают ли бытовые проблемы (перебои с водой, мусоропроводом, электричеством, теплом). Кроме этого, обратите внимание на ряд моментов:

• тонкости в работе управляющей компании;
• исправность систем канализации и отопления;
• рассчитайте во сколько обойдутся регулярные расходы на проезд и ситуацию с парковочными местами;
• оцените размеры взносов квартплаты и капитальный ремонт.

В помещении важно оценить состояние батарей отопления, труб, сантехники, и убедиться в наличии паспортов на счетчики и пломб на них. Обратите внимание на плесень на стенах, а если квартира на последнем этаже, то на потолок – нет ли на нем протечек. Когда просматривается квартира на первом этаже, важно проверить насколько теплые полы и нет ли неприятных запахов из подвала. Необходимо сравнить текущую планировку с той, что указана в техпаспорте, чтобы избежать приобретения жилплощади с незаконной перепланировкой и последующих проблем с законом. И не менее важный нюанс – проверьте вид из окна, ведь намного лучше смотреть на ухоженную детскую площадку, чем на промзону или мусорные контейнеры.

Она складывается из разных факторов и, если покупка осуществляется не через специалиста, то оценку придется производиться самостоятельно. В этой ситуации оценка выполняется субъективно, но учитывая ряд факторов, вы сможете торговаться, когда цена завышена или понять, что она наоборот занижена не просто так.

1. Год постройки здания – для новостроек на цену оказывает влияние предполагаемый срок сдачи объекта – чем раньше срок сдачи, тем дороже он будет стоить. Для вторичного жилья правило отличается – чем новее жилье, тем оно дороже.
2. Расположение квартиры – дешевле будут стоить жилые квадратные метры, расположенные на углу.
3. Этаж – в старых зданиях последний и первый этаж обычно стоит дешевле, а в новостроях стоимость зависит от региона и района: на нижних этажах меньше света, больше шума и хуже вид из окна, а на верхних этажах – все наоборот. Цена жилых помещений с минимальным комфортом заметно ниже – несколько тысяч за квадратный метр. Для повышенного комфорта обычно действует правило – чем выше, тем дороже, т.е. на верхних этажах жилье может стоить в 1,5-2 раза дороже, чем на нижних.
4. Количество квартир в доме и на этаже – чем больше жильцов в доме, тем меньше стоимость квартиры. 
5. Количество комнат и площадь квартиры – чем больше квадратов, тем дороже будет стоить недвижимость. Но есть и обратная зависимость, если считать стоимость квадратного метра – в маленькой студии и трехкомнатной квартире цена за квадратный метр в одном и том же объекте может отличаться на 20-70%. 
6. Материал стен – в монолитных и кирпичных, стоимость будет выше, по сравнению с панельными.
7. Состояние жилого помещения – косметический ремонт или его отсутствие, дизайнерский проект или евроремонт.
8. Наличие балкона и его размер – в небольшой квартире можно переоборудовать балкон в зону отдыха или рабочий кабинет.
9. Техническое оснащение объекта – грузовой лифт, аварийное электроснабжение, индивидуальное отопление или собственная котельная, охранная сигнализация и видеонаблюдение увеличивают ценность жилья, так как помогают повысить комфорт.

На стоимость оказывает влияние район города – он выше там, где широкие улицы, удобная транспортная развязка, доступность общественного транспорта. Также обратите внимание на расположение внутри микрорайона – чем ближе к парку, ТЦ, детскому саду, школе, поликлинике и водоему, тем больше цена. Касается это и инфраструктуры – места для отдыха, фитнес-центры, зоны барбекю, детские площадки – существенно повышают ценность недвижимости. Дешевле можно приобрести жилплощадь, когда она находится рядом с промзоной, АЗС, стройкой, жд, ЛЭП.

Если вы экономите на риелторе, то договариваться придется самостоятельно. Но и здесь можно снизить цену на десятки тысяч. Для этого нужно выявить недостатки, о которых не сообщил продавец. Например, обои, поврежденные домашними питомцами, потрескавшаяся плитка в ванной, плохая звукоизоляция, потеки на сантехнических трубах и многое другое.

Когда квартира во всем понравилась, и покупатель ею полностью доволен, не нужно выражать восхищение вслух. На практике продавцы указывают цену с запасом, чтобы можно было торговаться или продать по завышенной стоимости. Если продавец увидит, что все устраивает, а покупатель начнет сбивать цену, договориться уже не получится. Нужно показать, что эта квартира - одна из нескольких, это поможет дополнительно снизить стоимость, в особенности, если продавец преследует срочную продажу.

В этот момент нужно договориться о дате проведения сделки и передаче ключей. Также важно обсудить, какая мебель останется в доме, а какую хозяин вывезет.

Если собственник не может самостоятельно присутствовать на сделке, то проверьте у его представителя наличие доверенности, при этом она должна быть заверена нотариусом. Обратите внимание на срок ее действия – документ действителен 1 год. Рекомендуется перед подписанием документов лично встретиться с владельцем, чтобы убедиться в законности продажи.

Обезопасьте себя – познакомьтесь с собственником поближе, так как в процессе продажи могут возникнуть проблемы, если он страдает наркотической или алкогольной зависимостью, а также легкими психическими расстройствами. В таком случае родственники могут подать иск в суд, чтобы признать ссылку недействительной. Также на законность сделки может повлиять согласие супруга, недееспособные или несовершеннолетние дети.

Рекомендуется проверить статус объекта, т.е. не находится ли он в залоге или под арестом, так как такое жилье купить не получится. Сделать это можно, запросив выписку из ЕГРН. Не менее важно убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным услугам, ознакомившись с квитанциями или выписками из лицевого счета. Если приобретаете долю в квартире, то собственники других долей должны предоставить письменный отказ от права на покупку. Также обратите внимание, если дом подлежит расселению, то продажа жилой площади в ней запрещена. Если квартира сдается, то собственник может продать ее кому-либо, только после согласования с арендатором.

Обсудите, как будет производиться передача денег – наличными или на банковскую карту. Продавец может попросить внести задаток, который будет служить гарантией проведения сделки. В таком случае потребуется составить договор аванса, который позволит в случае непредвиденных обстоятельств забрать свои деньги. В нем же можно прописать штрафы за отказ от проведения сделки. При получении денег продавец пишет покупателю расписку. Законодательство не устанавливает требований о размере аванса, поэтому стороны договариваются самостоятельно.

Если же сделка будет проводиться не сразу, например, собственнику нужно найти другое жилье или покупателю требуется время оформить кредит или ипотеку, можно оформить предварительный договор. Он необходим для того, чтобы указать детали предстоящей сделки, начиная от места встречи и внесения задатка, заканчивая договоренностью о сроках подписания основного договора купли-продажи, проведения сделки и передачи оплаты. Этот документ будет являться правоустанавливающим документом для покупателя. Его нельзя терять, так как при возможной последующей продаже он будет служить подтверждением покупки.

Для проведения сделки купли-продажи потребуется:

• правоустанавливающие документы на квартиру и земельный участок (если имеется);
• паспорт и СНИЛС покупателя и продавца;
• договор купли-продажи;
• чек об оплате госпошлины (ее оплачивает только покупатель);
• дополнительные документы: разрешение опекунов, справка из органов опеки и попечительства, разрешение совладельцев, доверенности.

Кроме этого, покупатель может затребовать:

• технический паспорт, чтобы сравнить планировку;
• выписку из домовой книги, где видно, что все жильцы выписались из квартиры;
• выписку из ЕГРН;
• справки об отсутствии задолженностей.

Договор купли-продажи – это основной документ, который подтверждает факт проведения сделки. Его составляют в простой письменной форме, при этом не обязательно, чтобы он был заверен нотариусом. Услуги нотариуса оплачиваются по договоренности. В договоре должны быть прописаны основные требования:

• данные покупателя и продавца;
• адрес квартиры;
• характеристики жилплощади;
• стоимость жилья;
• условия и сроки передачи в собственность;
• способы оплаты.

Сделки проводятся в МФЦ или Росреестре. Переход права собственности происходит в течение 5-7 дней. После того, как процедура завершена и стороны получают на руки комплект документов, остается подписать акт приема-передачи жилья и передать ключи от входных дверей.

Если речь идет о безналичном расчете или банковском переводе, то передать деньги можно в день проведения сделки. Когда покупка жилья осуществляется в ипотеку, банк выдаст средства только после подтверждения права собственности. Также осуществляется покупка жилых квадратных метров под средства материнского капитала – сначала регистрируется право, а потом деньги поступают продавцу. Есть вариант оплаты через банковскую ячейку – покупатель вносит деньги заранее и заключает договор с банком, по которому они потом будут переданы продавцу после того, как он предъявит документ о том, что право собственности зарегистрировано.

Удобная, современная планировка, ухоженные подъезды, придомовая территория, новые качественные коммуникации и строительные материалы. Строительные компании обычно предлагают несколько вариантов покупки жилой недвижимости:

• купить квартиру с черновой отделкой или со свежим ремонтом в сданном доме;
• приобрести жилье на стадии котлована, чтобы получить скидку и стать дольщиком;
• внести всю сумму полностью, оформить рассрочку или ипотеку.

Готовое жилье в новом жилом комплексе оформляется точно также, как и любое другое. При этом собственником является строительная компания, которая имеет право самостоятельно продавать жилплощадь через центры продаж или через посредников, которые оказывают брокерские, риелторские или юридические услуги.

Если покупатель приобретает жилье на стадии застройки по договору долевого участия, то он вкладывается в стройку, но при этом стоит понимать, что у такой сделки есть масса нюансов и рисков.

Некоторые застройщики начинают реализовать жилье еще на начальном этапе: до момента сдачи в эксплуатацию, на стадии котлована или проектирования, при закладке фундамента. Плюс покупки такой недвижимости – стоимость одного квадратного метра обычно ниже на 20-40% той, что будет при сдаче, поэтому приобрести ее можно заметно дешевле.

Но при такой экономии есть немало рисков потери своих вложений:

• при недостаточном финансировании строительство может затянуться на несколько лет;
• компания может заморозить проект или обанкротиться;
• готовое жилье может не соответствовать ожиданиям покупателя, к примеру, тонкие стены, иная планировка или площадь меньше, той что заявлена по проекту;
• готовый объект может быть возведен с ошибками, поэтому не сможет пройти государственную проверку, а значит, его могут не подключить к коммуникациям.

Обязательно проверьте все документы у застройщика:

• учредительные документы;
• финансово-хозяйственную отчетность;
• ОГРН и ИНН;
• сведения о проведении аудиторской проверки за последний год;
• бухгалтерский баланс, отчеты о прибыли и убытках за последние три года.

Важно проверить наличие проектной документации, документы на участок, где будет возводиться объект, а также ознакомьтесь с разрешением на строительство. Также проверьте, есть ли разрешение на подключение к электросети, системе отопления и водопроводу. Эти документы должны быть в свободном доступе на официальном сайте, а если их нет, дольщик имеет право затребовать их. Найдите информацию о том, сколько объектов компания сдала в эксплуатацию, а также почитайте отзывы в открытых источниках.

Рекомендуется покупать недвижимость у подрядчика, но есть случаи, когда застройщик продает жилые квадратные метры через посредников, поэтому необходимо проверить всю их документацию, права и репутацию. Кроме этого, следует сравнить стоимость жилплощади в новых жилых комплексах от других компаний. Обычно она отличается из-за размера и расположения, так как практически все строительные компании возводят дома из аналогичных материалов и использую похожие технологии.

Если все документы в порядке, то можно подписать договор долевого участия. При этом в нем должна содержаться определенная информация:

• данные о застройщике и его реквизиты;
• сведения о дольщике;
• характеристика квартиры;
• порядок и способ внесения оплаты;
• сроки сдачи жилплощади в эксплуатацию.

Оплата по договору вносится в соответствии с федеральным законом №214. Обратите внимание, что в законе прописано – деньги можно перечислять только после того, как договор о долевом участии будет официально зарегистрирован в органах Росреестра. Денежные средства потребуется перечислить на счет организации. Есть застройщики, предоставляющие рассрочку, разбив сумму на одинаковые платежи, которые нужно будет вносить до момента сдачи жилья в эксплуатацию.

Приобрести жилые квадратные метры в строящемся доме могут не только строительные компании, но и дольщики, которые по каким-либо причинам передумали приобретать их, и хотят вернуть свои средства. Также продавать такую недвижимость могут консалтинговые компании, которые специализируются на посреднических услугах, перепродавая недвижимость. В таком случае речь идет о перепродаже права долевого участия покупателю за определенную сумму.

В каждой конкретной ситуации порядок продажи и условия могут отличаться, но при подписании договора следует проверять следующий пакет документов:

• договор долевого участия со строительной компанией;
• договор о переуступке прав требования;
• согласие от застройщика на переуступку;
• бумаги, подтверждающие проведение взаиморасчетов;
• акт приема-передачи пакета документов по сделке.

Таким образом, обойтись без услуг риелторского агентства вполне реально, если вы преследуете цель сэкономить на покупке недвижимости. Рассмотрите несколько вариантов оплаты жилья своими и заемными средствами, а также оцените риски приобретения квартиры в строящемся объекте.