Покупка квартиры — это не только выбор района, количества комнат и подходящей цены. До передачи денег нужно проверить сам объект, собственника, историю перехода прав, возможные обременения и условия расчетов, а после подписания договора — зарегистрировать переход права собственности.

Большинство проблем возникает не потому, что покупатель «не разбирается в недвижимости», а потому, что важные проверки откладывают до момента, когда уже внесен аванс или подписаны документы.

Коротко: безопасная покупка квартиры выглядит так:

определить бюджет → выбрать квартиру → осмотреть дом и помещение → проверить собственника и документы → согласовать условия → оформить аванс или задаток при необходимости → подписать договор → безопасно провести расчеты → зарегистрировать право → принять квартиру по акту.

Ниже разберем весь процесс по шагам.

Кроме стоимости объекта могут появиться дополнительные расходы:

• первоначальный взнос по ипотеке;
• банковские услуги;
• оценка для банка;
• страхование при ипотеке;
• нотариус, если для сделки требуется нотариальная форма;
• государственная пошлина;
• юридическая проверка;
• переезд;
• ремонт и мебель.

Поэтому не стоит выбирать квартиру ровно на всю имеющуюся сумму.

Лучше заранее оставить резерв.

Сначала имеет смысл получить предварительное понимание:

• какую сумму готов предоставить банк;
• какой первоначальный взнос понадобится;
• каким будет ежемесячный платеж;
• подходят ли вам действующие льготные программы;
• какие требования банк предъявляет к квартире.

Только после этого стоит выбирать объект в соответствующей ценовой категории.

Если нужна помощь с подбором программы, можно использовать помощь в оформлении ипотеки.

Плюсы могут быть такими:

• дом уже построен;
• можно увидеть реальное состояние квартиры;
• понятна инфраструктура;
• можно оценить соседей, двор и подъезд;
• зачастую можно заселиться вскоре после сделки.

Но нужно особенно тщательно проверить историю собственности и продавца.

Здесь проверяются уже не предыдущие собственники квартиры, а:

• застройщик;
• проект;
• разрешительная документация;
• сроки строительства;
• условия ДДУ;
• банк и счет эскроу;
• характеристики будущей квартиры.

Например:

• район;
• бюджет;
• количество комнат;
• площадь;
• этаж;
• материал дома;
• год постройки;
• состояние квартиры;
• наличие лифта;
• балкон или лоджия;
• парковка;
• школа или детский сад;
• общественный транспорт;
• расстояние до работы.

Это помогает не переплачивать за красивый ремонт в квартире, которая по основным параметрам вам вообще не подходит.

Особенно полезно заранее решить, какие критерии являются критичными.

Например:

первый этаж не рассматриваем вообще;

или:

ремонт не имеет значения, главное — район и планировка.

Не стоит оценивать квартиру изолированно.

Посмотрите, сколько стоят похожие варианты:

• в этом же доме;
• в соседних домах;
• с такой же площадью;
• на близких этажах;
• с похожим ремонтом.

Цена может зависеть не только от количества комнат.

На нее влияют:

• район;
• состояние дома;
• этаж;
• планировка;
• стороны света;
• вид из окон;
• состояние квартиры;
• наличие балкона;
• качество ремонта;
• юридическая ситуация;
• срочность продажи.
• 
  

Например, влияние этажа мы отдельно разбирали в статье как этаж влияет на цену квартиры.

Несколько вопросов помогут не тратить время на неподходящий вариант.

Спросите:

Кто собственник квартиры?

Лучше сразу понимать, один владелец или несколько.

Как давно квартира находится в собственности?

Это не определяет безопасность сделки само по себе, но помогает понять историю объекта.

На каком основании квартира была получена?

Например:

• покупка;
• приватизация;
• наследство;
• дарение;
• раздел имущества.
• 
  

Есть ли ипотека или другие обременения?

Квартиру с ипотекой можно продать, но схема сделки будет сложнее.

Есть ли несовершеннолетние собственники?

Если ребенок владеет квартирой или долей, потребуется особый порядок продажи.

Использовался ли материнский капитал?

Это важно для проверки прав детей.

Кто зарегистрирован в квартире?

Особенно важно понимать, будут ли все зарегистрированные лица сняты с учета и нет ли людей с сохраняющимся правом пользования.

Продает собственник или представитель по доверенности?

Сделки по доверенности требуют дополнительных проверок.

Покупатель часто входит в квартиру и сразу смотрит ремонт.

Лучше начать раньше — еще со двора.

Обратите внимание на:

• состояние фасада;
• подъезд;
• лифт;
• двор;
• парковку;
• мусорные площадки;
• запах в подъезде;
• состояние подвала;
• кровлю, если квартира на последнем этаже;
• инженерные коммуникации;
• состояние межпанельных швов.

Полезно посмотреть дом не только днем, но и вечером.

Тогда становятся заметны:

• проблемы с парковкой;
• шум;
• освещение;
• реальная нагрузка на двор.

Ищите:

• трещины;
• сырость;
• плесень;
• свежие локально перекрашенные участки;
• следы протечек.

Проверьте:

• продувание;
• откосы;
• конденсат;
• вид;
• уровень шума.

Фактическая планировка должна соответствовать документам.

Если стены перенесены, санузел расширен или помещения объединены, выясните, согласована ли перепланировка.

Это один из самых важных этапов покупки вторички.

Нужно установить, что квартиру продает именно тот человек, который имеет на это право.

По сведениям ЕГРН можно проверить характеристики объекта, зарегистрированные права и обременения. При этом персональные данные собственника-физлица с 2023 года не выдаются произвольному третьему лицу без предусмотренного законом основания или согласия правообладателя. Поэтому покупателю разумно попросить продавца предоставить актуальную выписку либо обеспечить возможность проверки его данных. 

Сравните:

• паспорт продавца;
• документы на квартиру;
• сведения ЕГРН;
• основание возникновения собственности.

Если продавцов несколько — участвовать в сделке должны все собственники либо их надлежащим образом уполномоченные представители.

Убедитесь:

• кто выдал доверенность;
• кому;
• какие полномочия в ней указаны;
• имеет ли представитель право подписывать договор;
• может ли он получать деньги;
• не отменена ли доверенность;
• действует ли она на дату сделки.

В старых статьях часто пишут:

«Доверенность действует один год».

Это не совсем так.

Если срок не указан, она действительно действует год со дня совершения. Но в самой доверенности может быть установлен другой срок. Главное — чтобы в документе была дата совершения.

Полезно выяснить:

• когда квартира переходила между владельцами;
• по каким основаниям;
• были ли наследственные сделки;
• была ли приватизация;
• использовался ли маткапитал;
• продавались ли доли;
• участвовали ли несовершеннолетние;
• были ли судебные споры.

Особенно осторожно стоит относиться к очень быстрой цепочке перепродаж.

Например:

наследство → через месяц продажа → еще через два месяца новая продажа.

Это не означает автоматически проблемную квартиру, но требует объяснения.

Подробнее — риски покупки квартиры на вторичном рынке.

Если недвижимость была приобретена во время брака и относится к общему имуществу супругов, для распоряжения недвижимостью может потребоваться нотариально удостоверенное согласие супруга.

По статье 35 СК РФ такое согласие необходимо для сделок по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. 

Но сам факт того, что продавец состоит или состоял в браке, еще не означает, что квартира общая.

Например, имущество могло быть:

• приобретено до брака;
• получено в наследство;
• подарено;
• распределено брачным договором.

Поэтому нужно смотреть основание собственности.

Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требует особого внимания.

Как правило, потребуется предварительное разрешение органа опеки, а сделка по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению. 

Особенно внимательно нужно проверять сделки, где ранее использовался материнский капитал.

Если доли детям должны были быть выделены, но этого не сделали, для покупателя это существенный юридический риск.

До передачи денег нужно узнать, нет ли:

• ипотеки;
• ареста;
• запрета регистрационных действий;
• ренты;
• других зарегистрированных ограничений.

Не каждое обременение делает покупку невозможной.

Например, квартиру в ипотеке вполне можно купить по согласованной с банком схеме.

Но покупатель должен понимать, как и когда обременение будет погашено.

Уточните, кто зарегистрирован в квартире сейчас и кто был зарегистрирован раньше, если история объекта вызывает вопросы.

Особого внимания требуют ситуации с:

• приватизацией;
• несовершеннолетними;
• лицами, которые могли сохранить право пользования;
• длительно отсутствующими жильцами.

В договоре лучше четко указать, кто и к какой дате должен сняться с регистрационного учета.

Обычный долг продавца за коммунальные услуги сам по себе в общем случае не становится долгом покупателя.

Но есть важное исключение — задолженность по взносам на капитальный ремонт. При смене собственника она в общем случае переходит вместе с помещением.

Поэтому до сделки попросите документы о расчетах:

• по ЖКУ;
• электроэнергии;
• воде;
• газу, если есть;
• капремонту.

В старых инструкциях иногда пишут, что продать квартиру можно только с согласия жильца.

Это не общее правило.

При переходе права собственности действующий договор найма жилья сам по себе не прекращается: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях.

Поэтому покупателю важно заранее выяснить:

• есть ли договор;
• когда он заканчивается;
• кто фактически проживает;
• когда квартира будет освобождена.

Если вы покупаете квартиру для собственного проживания, этот вопрос лучше решить до сделки, а не после регистрации собственности.

Это часть будущей оплаты.

Условия его возврата лучше подробно прописывать в соглашении.

Он не только идет в счет будущей оплаты, но и обеспечивает исполнение обязательств.

Соглашение о задатке обязательно оформляется письменно. Если непонятно, является внесенная сумма задатком или нет, закон по общему правилу рассматривает ее как аванс, если не доказано иное.

Поэтому не стоит писать в одном документе:

«аванс-задаток».

Нужно четко определить, что именно передается и что произойдет с деньгами, если сделка сорвется.

Если до основного договора передаются деньги, пропишите:

• данные сторон;
• точный объект;
• кадастровый номер;
• цену квартиры;
• размер передаваемой суммы;
• срок заключения основного договора;
• порядок возврата денег;
• обстоятельства отказа;
• срок освобождения квартиры;
• снятие жильцов с регистрации;
• перечень остающейся мебели и техники, если это важно;
• порядок расчетов.

Чем конкретнее документ, тем меньше споров потом.

Предварительный договор используют, когда основную сделку нельзя провести сразу.

По нему стороны обязуются в будущем заключить основной договор на согласованных условиях. 

При этом предварительный договор не делает покупателя собственником квартиры и не является документом о переходе права собственности.

Это важное отличие.

Для обычной продажи квартиры между совершеннолетними собственниками чаще всего используется простая письменная форма.

Но нотариус обязателен в отдельных случаях.

Например:

• при отчуждении недвижимости несовершеннолетнего;
• при ряде сделок с отдельной долей в праве общей собственности.

При этом если все участники долевой собственности одновременно продают свои доли по одной сделке, закон предусматривает исключение из общего требования нотариальной формы сделок с долями.

Поэтому фраза:

«любая квартира с долями обязательно продается через нотариуса»

тоже неверна.

Как минимум нужно четко определить:

• продавца и покупателя;
• квартиру;
• адрес;
• кадастровый номер;
• цену;
• порядок оплаты;
• сроки;
• порядок передачи квартиры.

Также обычно прописывают:

• наличие или отсутствие обременений;
• зарегистрированных лиц;
• сроки освобождения квартиры;
• кто оплачивает расходы;
• что остается из мебели;
• порядок передачи ключей.

Самая рискованная схема — передать всю сумму наличными продавцу заранее без связи с регистрацией перехода права.

Безопаснее, когда продавец получает деньги после выполнения заранее определенного условия, обычно после регистрации перехода права.

Используют, например:

• аккредитив;
• сервис безопасных расчетов;
• банковскую ячейку;
• перевод по согласованной схеме;
• депозит нотариуса в подходящих случаях.
• 
  

Подробно способы мы разобрали в статье как безопасно купить квартиру за наличные.

Сам договор еще не завершает процесс покупки.

Право покупателя на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Базовый срок регистрации права составляет:

• 7 рабочих дней, если документы принял непосредственно орган регистрации прав;
• 9 рабочих дней, если заявление подано через МФЦ.

Для отдельных видов сделок и способов подачи действуют другие сроки. 

Для физического лица за государственную регистрацию права на объект недвижимости:

4 000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не определена либо не превышает 20 млн рублей.

Если кадастровая стоимость выше 20 млн рублей, применяется расчет в размере 0,02% кадастровой стоимости с установленными законом ограничениями.

Для обычной квартиры в Омске чаще всего будет актуальна именно пошлина 4 000 рублей.

Регистрация права и фактическая передача квартиры — не одно и то же.

В акте приема-передачи можно зафиксировать:

• факт передачи квартиры;
• дату;
• состояние помещения;
• количество ключей;
• показания счетчиков;
• отсутствие или наличие претензий;
• переданные документы.
• 
  

Перед подписанием еще раз осмотрите квартиру.

Особенно если с момента первого просмотра прошло несколько недель.

Проверьте, остались ли на месте:

• сантехника;
• встроенная техника;
• мебель, которую обещали оставить;
• двери;
• светильники и другие согласованные вещи.

Лучше сфотографировать:

• электричество;
• холодную воду;
• горячую воду;
• газ, если он учитывается индивидуально.

И сохранить фотографии вместе с актом.

Так проще разделить расходы старого и нового собственника.

После получения права собственности и квартиры нужно уведомить:

• управляющую организацию;
• ресурсоснабжающие организации при необходимости;
• регионального оператора капремонта;
• другие службы.

Также стоит проверить, правильно ли внесены сведения о новом собственнике.

Процесс отличается от вторичного рынка.

Если дом еще строится, обычно заключается договор участия в долевом строительстве — ДДУ.

Для проектов, где применяются расчеты через счета эскроу, деньги покупателя размещаются в уполномоченном банке, а застройщик получает их после выполнения предусмотренных законом условий. 

Это существенно отличается от старой модели, когда деньги дольщиков непосредственно финансировали стройку.

До подписания документов смотрят:

• застройщика;
• разрешение на строительство;
• проектную декларацию;
• права на земельный участок;
• сроки сдачи;
• сведения о проекте;
• условия ДДУ;
• характеристики квартиры;
• банк;
• порядок расчетов;
• условия изменения площади;
• порядок приемки.

Не стоит ориентироваться на правило:

«на котловане квартира обязательно на 20–40% дешевле».

Такого универсального дисконта нет.

Цена зависит от конкретного проекта, стадии готовности, спроса, акций, ипотечных программ и стратегии застройщика.

Сравнивайте полную стоимость сделки, а не только цену в рекламном объявлении.

Например, более низкая цена квартиры может сочетаться с более высокой ипотечной ставкой.

И наоборот — квартира с формально большей стоимостью может продаваться по субсидированной программе.

Смотрите итог:

первоначальный взнос + тело кредита + проценты + обязательные расходы.

При ипотеке появляется еще один участник — банк.

Обычно процесс выглядит так:

одобрение заемщика → подбор квартиры → одобрение объекта банком → оценка → страхование при необходимости → договоры → регистрация ипотеки и права → расчеты.

При этом конкретная схема передачи денег зависит от банка.

Не стоит заранее обещать продавцу:

«банк перечислит деньги строго после регистрации»

или:

«деньги точно придут в день сделки».

Порядок расчетов нужно смотреть в документах конкретного банка.

При покупке квартиры с маткапиталом действуют дополнительные требования к оформлению прав детей.

Средства материнского капитала нельзя воспринимать просто как обычную часть наличных денег покупателя.

Перед сделкой нужно понимать:

• каким способом используются средства;
• как будет оформлена собственность;
• когда должны быть выделены доли детям;
• согласует ли схему банк при ипотеке.

Поэтому маткапитал лучше учитывать еще до выбора схемы расчетов.

Да.

Законом не установлено требование обязательно проводить обычную покупку квартиры через агентство недвижимости.

Но важно понимать разницу между:

«я сам нашел объявление»

и

«я сам полностью проверил юридическую чистоту объекта и построил безопасную схему сделки».

Чем сложнее история квартиры, тем больше смысла в профессиональной проверке.

Особенно если:

• есть дети-собственники;
• квартира получена по наследству;
• использовался маткапитал;
• есть ипотека;
• продают по доверенности;
• несколько собственников;
• встречная покупка;
• сложная цепочка предыдущих сделок.

При соблюдении условий покупатель жилья может получить имущественный налоговый вычет.

Максимальная сумма расходов на приобретение жилья, учитываемая для основного имущественного вычета, составляет 2 млн рублей.

По ипотечным процентам для соответствующих кредитов лимит расходов для вычета составляет 3 млн рублей. 

При этом размер фактического возврата зависит от уплаченного НДФЛ и применяемой налоговой ставки, поэтому формула «каждому покупателю вернут ровно 260 тысяч рублей» слишком упрощенная.

Перед подписанием договора ответьте себе на вопросы:

1. Я точно знаю, кто является собственником?
2. Я видел документы-основания собственности?
3. Я проверил обременения?
4. Понятна история квартиры?
5. Проверены права супруга?
6. Проверены права детей?
7. Известно, кто зарегистрирован?
8. Понятна ситуация с долгами и капремонтом?
9. Фактическая планировка проверена?
10. Если действует доверенность — она проверена?
11. Цена и сроки прописаны?
12. Понятно, что остается в квартире?
13. Выбран безопасный способ расчетов?
14. Понятно, когда продавец получит деньги?
15. Указана дата освобождения квартиры?
16. Понятно, когда передадут ключи?
17. Все существенные договоренности есть письменно?

Если хотя бы на один важный вопрос ответ:

«Продавец сказал, что всё нормально»,

лучше проверить еще раз до передачи денег.