Агентство недвижимости в Омске

При съёме квартиры собственник нередко просит внести не только плату за первый месяц проживания, но и дополнительную сумму — залог, депозит или страховой депозит. Эти деньги должны защитить владельца жилья на случай задолженности, повреждения мебели, техники или других нарушений условий договора.

В бытовой речи такую сумму чаще всего называют залогом. В договоре правильнее подробно указать, что это обеспечительный платёж, определить его размер, назначение, основания для удержания и порядок возврата.

Нанимателю важно заранее понимать, сколько составляет залог, можно ли его вернуть, в каких случаях собственник вправе удержать часть суммы и можно ли использовать депозит вместо оплаты последнего месяца. Собственнику, в свою очередь, необходимо зафиксировать состояние квартиры и имущества до заселения жильца.

Разберём, как работает залог при аренде квартиры, чем он отличается от задатка и аванса, как правильно передавать деньги и что делать, если после выезда собственник отказывается их возвращать.

Залог при съёме квартиры:

• не является обязательным платежом при каждом найме жилья;
• устанавливается по договорённости между собственником и нанимателем;
• может быть равен стоимости одного месяца проживания, но это не обязательное правило;
• может оформляться как обеспечительный платёж;
• используется только в случаях, предусмотренных договором;
• может покрывать задолженность или подтверждённый ущерб;
• не считается автоматически оплатой последнего месяца;
• при отсутствии оснований для удержания возвращается на условиях договора;
• должен быть зафиксирован документально;
• желательно сопровождать актом приёма-передачи квартиры и описью имущества.

Например, квартира сдаётся за 35 000 рублей в месяц. При подписании договора собственник может попросить:

• 35 000 рублей за первый месяц проживания;
• ещё 35 000 рублей в качестве обеспечительного платежа.

Таким образом, при заселении потребуется внести 70 000 рублей.

В зависимости от условий договора обеспечительный платёж может использоваться, если:

• возникла задолженность по оплате жилья;
• не оплачены коммунальные услуги, которые по договору должен оплачивать наниматель;
• повреждена мебель;
• повреждена бытовая техника;
• возникли другие денежные обязательства, прямо указанные в договоре.

В объявлениях о сдаче квартир обычно используют формулировки:

• залог;
• депозит;
• страховой депозит;
• залог 100%.

Для нанимателя смысл этих слов обычно понятен: собственник хочет получить дополнительную сумму на случай нарушения обязательств.

Однако в договоре лучше подробно описывать платёж и его назначение.

Обеспечительный платёж позволяет заранее определить:

• размер суммы;
• дату её внесения;
• обязательства, которые она обеспечивает;
• случаи полного или частичного удержания;
• срок возврата;
• возможность зачёта в счёт других платежей.

Чем конкретнее эти условия, тем меньше вероятность спора после окончания проживания.

В повседневной речи чаще говорят «аренда квартиры», «арендодатель» и «арендатор».

Когда собственник предоставляет гражданину жилое помещение для проживания, в законодательстве используется понятие договора найма жилого помещения.

Собственник выступает наймодателем, а человек, который снимает квартиру, — нанимателем.

Нет.

Закон не устанавливает универсального требования, по которому каждый наниматель обязан дополнительно вносить собственнику сумму в размере одного месяца проживания.

Необходимость обеспечительного платежа определяется договорённостью сторон.

Собственник может:

• сдавать квартиру без залога;
• установить депозит в размере половины месячной платы;
• попросить сумму, равную месячной стоимости проживания;
• установить другой размер;
• разрешить внести депозит частями.

Наниматель может согласиться на предложенные условия или обсудить их до подписания договора.

Фиксированного размера залога нет. Сумму собственник и наниматель определяют по договорённости.

На практике обеспечительный платёж часто устанавливают в размере стоимости одного месяца проживания. Например, если квартира сдаётся за 25 000 рублей в месяц, залог может составлять ещё 25 000 рублей. При стоимости найма 30 000 рублей залог может быть 30 000 рублей, при стоимости 40 000 рублей — 40 000 рублей, а при аренде за 50 000 рублей — 50 000 рублей.

Но стороны могут договориться о другой сумме.

Размер может зависеть от:

• стоимости квартиры;
• состояния ремонта;
• количества мебели;
• стоимости бытовой техники;
• срока проживания;
• условий договора.

Если нанимателю сложно сразу оплатить первый месяц и полный депозит, можно договориться о внесении обеспечительного платежа частями.

Например:

• 20 000 рублей при заселении;
• 20 000 рублей вместе со следующим платежом.

Фраза «залог 100%» обычно означает, что размер дополнительного платежа равен полной стоимости одного месяца проживания.

Например:

• аренда — 30 000 рублей в месяц;
• залог 100% — 30 000 рублей.

При заселении потребуется заплатить 60 000 рублей, если нет других платежей.

Если в объявлении указано «залог 50%», это обычно означает половину месячной стоимости.

Точное значение лучше уточнять до заключения договора.

Залог при аренде — бытовое название дополнительной суммы, которую наниматель передаёт собственнику при заселении в квартиру.

Страховой депозит — распространённое название суммы, предназначенной для обеспечения обязательств нанимателя по договору.

Обеспечительный платёж — денежная сумма, которая обеспечивает предусмотренные договором обязательства, например оплату задолженности или возмещение ущерба.

Задаток — отдельный способ обеспечения исполнения обязательств. Его не следует автоматически приравнивать к залогу или обеспечительному платежу при найме квартиры.

Аванс — предварительная оплата, которая вносится в счёт будущего платежа.

Оплата последнего месяца — обычная плата за конкретный период проживания. Она не является залогом и не заменяет обеспечительный платёж, если стороны отдельно об этом не договорились.

Особенно важно не путать обеспечительный платёж и задаток.

Если собственник хочет получить сумму, которая будет использоваться при возникновении задолженности или ущерба, это условие лучше подробно описывать в договоре, а не ограничиваться одним словом «задаток».

Перечень оснований желательно указывать непосредственно в договоре.

Фраза «залог удерживается при нарушении договора» слишком общая и может привести к спору.

Лучше заранее определить конкретные ситуации.

Например:

• размер обеспечительного платежа — 40 000 рублей;
• задолженность — 10 000 рублей.

Если договор предусматривает соответствующий зачёт, из обеспечительного платежа может быть использовано 10 000 рублей.

В договоре желательно определить, какие платежи оплачивает собственник, а какие — наниматель.

Например, на нанимателя могут быть возложены:

• электроэнергия;
• вода по счётчикам;
• интернет;
• другие коммунальные или дополнительные услуги.

К таким ситуациям могут относиться:

• сломанная кровать;
• повреждённый диван;
• разбитый стол;
• сломанная дверца шкафа;
• серьёзное повреждение кухонного гарнитура.

Но важно учитывать первоначальное состояние имущества.

В квартире могут находиться:

• холодильник;
• стиральная машина;
• телевизор;
• микроволновая печь;
• духовой шкаф;
• варочная поверхность;
• кондиционер;
• посудомоечная машина.

Если техника была исправна при заселении и повреждена во время проживания по вине нанимателя, договор может предусматривать компенсацию ущерба.

При этом естественный выход старой техники из строя необходимо отличать от повреждения вследствие неправильного использования.

Не каждое изменение состояния квартиры является ущербом.

При обычном проживании помещение, мебель и отделочные материалы постепенно изнашиваются.

К естественному износу могут относиться:

• небольшие следы эксплуатации;
• постепенное выцветание материалов;
• незначительное истирание покрытия;
• старение мебели;
• потеря внешнего вида предметами вследствие длительной эксплуатации.

Совсем другая ситуация — явное повреждение:

• разбитая дверь;
• прожжённый диван;
• сломанная мебель;
• разбитая сантехника;
• механически повреждённая техника.

Чтобы избежать споров, состояние квартиры желательно фиксировать до заселения.

В нём можно указать:

• состояние стен;
• пола;
• потолка;
• окон;
• входной двери;
• межкомнатных дверей;
• сантехники;
• мебели;
• бытовой техники;
• балкона или лоджии;
• количество ключей;
• показания счётчиков;
• уже существующие дефекты.

Например, вместо формулировки:

Квартира передана в хорошем состоянии.

лучше указать:

На правой дверце кухонного гарнитура имеется царапина длиной около 5 см.

Чем точнее описание, тем проще определить ответственность сторон после окончания проживания.

Да.

Фото и видео могут дополнить акт приёма-передачи и помочь подтвердить первоначальное состояние жилья.

Желательно зафиксировать:

• каждую комнату;
• стены и пол;
• мебель;
• бытовую технику;
• сантехнику;
• двери;
• окна;
• существующие повреждения;
• показания счётчиков.

Файлы желательно сохранить.

В договоре желательно указать:

1. точный размер обеспечительного платежа;
2. срок его внесения;
3. способ передачи денег;
4. назначение суммы;
5. перечень обязательств, которые она обеспечивает;
6. основания полного или частичного удержания;
7. порядок определения ущерба;
8. срок возврата;
9. возможность зачёта в счёт последнего месяца;
10. порядок действий при наличии задолженности.

Не стоит переводить крупную сумму человеку только потому, что он утверждает, что квартиру необходимо срочно «забронировать».

Безопаснее придерживаться последовательного порядка.

Необходимо убедиться, что человек имеет право сдавать объект.

Если договор подписывает не собственник, следует проверить его полномочия.

Подробнее о проверке — Как узнать собственника квартиры.

Особое внимание следует обратить на:

• стоимость проживания;
• срок найма;
• порядок внесения оплаты;
• коммунальные платежи;
• порядок расторжения;
• размер обеспечительного платежа;
• основания удержания денег;
• срок возврата залога.

Если деньги перечисляются на карту или банковский счёт, полезно указать назначение перевода.

Например:

Обеспечительный платёж по договору найма квартиры от 20.10.2026.

Это поможет подтвердить, за что именно были перечислены деньги.

Если деньги передаются наличными, желательно оформить расписку.

В ней можно указать:

• ФИО получателя;
• ФИО плательщика;
• сумму цифрами и прописью;
• назначение платежа;
• адрес квартиры;
• дату передачи денег;
• реквизиты договора;
• подпись получателя.

Конкретный срок желательно сразу установить в договоре.

Например:

Обеспечительный платёж возвращается в течение трёх рабочих дней после подписания акта возврата квартиры.

Или:

Обеспечительный платёж возвращается в день передачи квартиры Наймодателю при отсутствии задолженности и иных предусмотренных договором оснований для удержания.

Если окончательные коммунальные начисления становятся известны позже, стороны могут согласовать другой порядок.

Главное, чтобы срок был понятным и однозначным.

Если стороны не имеют претензий, это можно прямо указать в документе.

Например:

Стороны претензий к состоянию жилого помещения и имущества не имеют.

Да, если это предусмотрено договором и действительно возникло обеспечиваемое обязательство.

Например:

• обеспечительный платёж — 40 000 рублей;
• задолженность по платежам — 4 000 рублей;
• подтверждённый ущерб — 6 000 рублей.

Общая сумма обязательств составляет 10 000 рублей.

Если условия договора предусматривают соответствующий зачёт, собственник может использовать 10 000 рублей, а оставшиеся 30 000 рублей вернуть нанимателю.

Наличие небольшого повреждения само по себе не означает автоматического права оставить весь депозит.

Это зависит от размера фактической задолженности или ущерба и от условий договора.

Например, если обеспечительный платёж составляет 30 000 рублей, а подтверждённые обязательства нанимателя равны или превышают эту сумму, весь платёж может быть использован для их погашения, если такой порядок предусмотрен договором.

Но формулировка:

Залог не возвращается ни при каких обстоятельствах.

может стать причиной спора.

Условия возврата и удержания желательно прописывать конкретно.

Сам факт досрочного выезда не означает автоматически, что весь депозит остаётся собственнику.

Необходимо учитывать:

• положения договора;
• срок договора;
• порядок расторжения;
• срок уведомления;
• наличие задолженности;
• состояние квартиры;
• наличие ущерба;
• назначение обеспечительного платежа.

Только по соглашению сторон.

Распространённая ошибка нанимателя — самостоятельно решить:

У собственника уже есть мой залог, поэтому последний месяц я оплачивать не буду.

Если договор не предусматривает такой зачёт, может возникнуть задолженность.

Если собственник согласен использовать обеспечительный платёж в качестве платы за последний месяц, договорённость желательно зафиксировать письменно.

Например:

Стороны договорились зачесть обеспечительный платёж в размере 35 000 рублей в счёт платы за последний месяц проживания.

Да, в зависимости от условий договора и обстоятельств прекращения проживания.

Необходимо проверить:

• соблюдён ли порядок расторжения;
• есть ли задолженность;
• причинён ли ущерб;
• предусмотрены ли договором другие финансовые обязательства.

Попросите собственника письменно объяснить причину.

Например:

Прошу сообщить основания удержания обеспечительного платежа и предоставить расчёт удерживаемой суммы.

Если собственник говорит об ущербе, следует уточнить:

• какое имущество повреждено;
• когда обнаружено повреждение;
• какой размер ущерба заявляется;
• как он рассчитан.

Нужно найти положения о:

• залоге;
• обеспечительном платеже;
• ответственности сторон;
• возврате квартиры;
• порядке расторжения;
• сроке возврата денег.

Могут пригодиться:

• договор;
• акт приёма-передачи;
• акт возврата;
• фотографии;
• видеозаписи;
• переписка;
• банковские переводы;
• расписка;
• документы об оплате коммунальных услуг.

В нём можно указать:

• сумму обеспечительного платежа;
• дату передачи денег;
• реквизиты договора;
• дату прекращения найма;
• обстоятельства передачи квартиры;
• требование вернуть деньги;
• срок для возврата.

Если урегулировать спор не получается, документы можно показать специалисту и определить дальнейший порядок действий.

Юридическими услугами по недвижимости.

Перед заселением нанимателя желательно:

1. заключить письменный договор;
2. определить размер обеспечительного платежа;
3. указать его назначение;
4. перечислить основания удержания;
5. установить порядок возврата;
6. составить акт приёма-передачи;
7. оформить опись имущества;
8. зафиксировать состояние мебели и техники;
9. сделать фотографии;
10. записать показания счётчиков;
11. подтвердить получение денег;
12. определить порядок действий при окончании договора.

Следует убедиться, что у человека есть право распоряжаться квартирой.

Если договор заключается через представителя, нужно проверить его полномочия.

Квартира сдаётся за 40 000 рублей.

Обеспечительный платёж — 40 000 рублей.

После окончания договора:

• задолженности нет;
• коммунальные платежи оплачены;
• техника исправна;
• новых повреждений имущества нет.

В этом случае обеспечительный платёж возвращается в соответствии с условиями договора.

Размер депозита — 40 000 рублей.

После выезда остался долг в размере 5 000 рублей.

Если договор предусматривает зачёт задолженности, соответствующая сумма может быть удержана, а остаток возвращён нанимателю.

Залог составляет 40 000 рублей.

Подтверждённый ущерб мебели — 8 000 рублей.

При наличии соответствующего положения договора из обеспечительного платежа может быть использовано 8 000 рублей, а оставшаяся сумма возвращается.

Обеспечительный платёж — 40 000 рублей.

Размер подтверждённого ущерба — 5 000 рублей.

Наличие ущерба не означает автоматически, что вся сумма в 40 000 рублей должна остаться собственнику. Необходимо учитывать договор и размер фактических обязательств.