Как стать нуждающимся в жилье: критерии и процедура

Какую квартиру купить для сдачи в аренду и какие квартиры лучше сдаются в аренду — самые частые вопросы.
По статистике, однокомнатные квартиры всегда пользуются большим спросом, даже если квартира находится на окраине города и в ней не слишком свежий ремонт.

Двухкомнатные квартиры чаще снимают арендаторы с детьми, в таком случае меньше вероятность, что жильцы съедут через год-два, как правило, такие съемщики задерживаются на несколько лет.
Перед тем как выбрать квартиру для сдачи в аренду, проанализируйте свою целевую аудиторию — для молодой пары более актуальным будет вариант однокомнатной квартиры, с невысокой арендной платой, в которой будет необходимый минимум из техники и мебели, а семье с маленьким ребенком потребуется больше пространства, плюс наличие поблизости удобной транспортной развязки, например, и детского сада.

Выбор местоположения, оценка экономической ситуации и рынка аренды в выбранном месте, перспективы развития инфраструктуры, понимание потребностей и ожиданий потенциальных арендаторов — всё это необходимо учитывать.
Однокомнатные квартиры пользуются обычно высоким спросом среди студентов, молодых специалистов и молодых пар без детей. Эти квартиры привлекают арендаторов своей компактностью и меньшими расходами.
Плюсы покупки однокомнатной квартиры для сдачи в аренду

• Высокий спрос. Однокомнатные квартиры пользуются большим спросом, особенно в городах с развитой инфраструктурой и университетами. Например, в Москве и Санкт-Петербурге спрос на такие квартиры обычно превышает предложение.
• Меньше расходов. Однокомнатные квартиры требуют меньше средств на ремонт, мебель и технику.
• Быстрая окупаемость. Благодаря высокому спросу и небольшим затратам, однокомнатные квартиры быстро окупаются. В среднем, ежемесячный доход от аренды такой квартиры в крупных городах составляет от 20 000 до 40 000 рублей.

Минусы покупки однокомнатной квартиры для сдачи в аренду

• Меньше дохода. Несмотря на высокую окупаемость, доход от аренды однокомнатной квартиры обычно ниже, чем от двухкомнатной.
• Высокая конкуренция. На рынке аренды однокомнатных квартир высокая конкуренция, что может затруднить сдачу вашей квартиры по желаемой цене. Вам придется следить за конкурентоспособностью цены и качеством предлагаемого жилья.
• Частая смена арендаторов. Арендаторы однокомнатных квартир могут часто меняться, что приводит к необходимости постоянно искать новых жильцов и самостоятельно заниматься этим вопросом.

Двухкомнатные квартиры чаще привлекают семьи и людей, которые ищут больше пространства и комфорт. Они могут принести более высокий доход, но требуют больших вложений.

Плюсы покупки двухкомнатной квартиры для сдачи в аренду

• Высокий доход. Ежемесячный доход от аренды двухкомнатной квартиры может составлять от 30 000 до 60 000 рублей, в зависимости от города и района.
• Стабильные арендаторы. Семьи с детьми и родственники обычно арендуют квартиры на долгий срок, что обеспечивает стабильность дохода и меньше хлопот по поиску новых жильцов.

Минусы покупки двухкомнатной квартиры для сдачи в аренду

1. Больше расходов. Покупка и ремонт двухкомнатной квартиры требует больше средств. Плюс придется потратиться на обстановку и технику.
2. Сложности с арендой. Найти арендаторов на двухкомнатную квартиру может быть сложнее, особенно если квартира находится в отдаленных районах или не имеет развитой инфраструктуры.

Так какую квартиру купить для сдачи? Всё зависит от попадания в свою целевую аудиторию. Изучите, на какие квартиры есть спрос в выбранном вами районе, какие рядом есть университеты или достопримечательности. Возможно, вам стоит ориентироваться на молодых людей без детей — в таком случае вам стоит выбрать для покупки однокомнатную квартиру или просторную студию с минималистичным, но аккуратным ремонтом. Или же ваша целевая аудитория — семьи с одним или двумя детьми, тогда актуальнее будет приобрести двухкомнатную квартиру, в которой нет смысла делать дорогой ремонт, а вот наличие техники вроде стиральной машины, микроволновки и холодильника будет обязательным.

Проведите анализ, включающий стоимость ремонта, мебели и техники, а также прогнозируемый доход от аренды с учетом налогов и оплаты коммунальных услуг.
Правильно выбранная стратегия сдачи квартиры поможет вам избежать проблем и максимально эффективно использовать вашу недвижимость.

При планировании покупки квартиры под сдачу в аренду важно правильно учитывать все возможные расходы. Это поможет установить адекватную арендную плату и избежать неприятных финансовых сюрпризов. Учитывайте затраты на ремонт и мебель, коммунальные услуги, налоги, страхование и обслуживание. Не забывайте о возможных пустующих периодах и непредвиденных расходах.

Ремонт и обстановка квартиры

Ремонт и покупка мебели обеспечат арендаторам комфортное жилье, выделят вас среди конкурентов и позволят повысить арендную плату.
Перед тем как вкладываться в ремонт, стоит оценить среднюю стоимость жилья в том же районе. Если средняя стоимость аренды невысокая, то нет смысла делать дорогой ремонт — вам придется поднимать сумму оплаты, чтобы ремонт окупился, но тогда есть риск, что поиск жильцов займет много времени.

Важно оборудовать квартиру всем необходимым: стиральная машина, приличная кухня, холодильник, стол и стулья, кровать или хороший диван, Wi-fi, другая бытовая техника вроде микроволновой печи или телевизора. Это базовый набор необходимых покупок. Можно, конечно, сдавать квартиру без мебели или поставить старенький диван и покосившийся комод, но в таком случае найти жильцов будет сложнее, а стоимость аренды будет довольно низкой.
Коммунальные услуги и эксплуатационные расходы

Некоторые владельцы включают стоимость коммунальных услуг в арендную плату, а другие просят арендаторов оплачивать их отдельно — в таком случае нужно обязательно прописать это в договоре аренды.
В любом случае, коммунальные платежи — вода и электричество, отопление и газ, интернет и телевидение — это ежемесячные расходы, которые нужно учитывать.

Налоги и юридические расходы

Сдача квартиры в аренду — это предпринимательская деятельность, и вы обязаны платить налоги с дохода.

• Налог на доходы: Вам придется платить налог с дохода от аренды. В России это составляет 13% для физических лиц.
• Юридические услуги: Заключение договора аренды и решение юридических вопросов могут потребовать затрат на услуги юриста.

Страхование

Страхование квартиры — это важный аспект, который поможет вам защитить свое имущество от непредвиденных обстоятельств.

• Страхование имущества: Полис страхования поможет вам возместить убытки в случае повреждения квартиры.
• Страхование ответственности: Этот тип страхования покрывает убытки, причиненные третьим лицам (например, соседи), в случае аварий или повреждений.

Ремонт и замена оборудования

Даже при внимательном уходе за квартирой, время от времени будет необходимо проводить замену сантехники, косметический ремонт, устранение небольших повреждений.

Пустующие периоды

Не всегда удается сразу найти арендаторов. Периоды, когда квартира пустует, также нужно учитывать, ведь при этом вы продолжаете платить за коммунальные услуги и другие обязательные расходы.

Для многих сдача в аренду ипотечной квартиры становится основным способом погашения этой же ипотеки. В целом, банки в такой ситуации идут навстречу и не имеют ничего против сдачи в аренду ипотечного жилья. Однако, перед чем купить квартиру в ипотеку для сдачи, нужно знать несколько моментов.

Прежде всего, следует разобраться с законодательной стороной вопроса. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (статья 209 ГК РФ), владелец недвижимости имеет право использовать своё имущество по своему усмотрению, включая сдачу в аренду.
Следует внимательно изучить условия ипотечного договора, так как многие банки включают в него пункты, касающиеся сдачи недвижимости в аренду. Эти пункты могут ограничивать право владельца сдавать квартиру без предварительного уведомления банка или получения его согласия.

В большинстве случаев банк требует, чтобы владелец уведомил его о намерении сдавать квартиру. Это вполне объяснимо: кредитная организация заинтересована в сохранности объекта залога, в данном случае, ипотечной квартиры. Это можно сделать письменно, отправив заявление в банк. В заявлении следует указать предполагаемый срок аренды и контактные данные арендатора.

В некоторых случаях банк может потребовать дополнительные документы, такие как договор аренды или данные о платёжеспособности арендатора. Это делается для минимизации рисков, связанных с возможными задержками в платежах по ипотеке. Также банк вправе попросить о дополнительных условиях, например: например, установить максимальный срок аренды.

Кстати, банк может отказать в сдаче ипотечной недвижимости, если вы приобретали её с использованием маткапитала.
Еще один важный момент: если вы планируете сдавать в аренду ипотечное жилье, вам обязательно потребуется договор аренды. В случае, если вы решите сдавать ипотечную недвижимость «в черную», вам грозит привлечение к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Также банк может потребовать досрочного погашения займа. Поэтому, если банк одобрил вашу заявку о намерении сдавать ипотечное жилье в аренду, то ни в коем случае не пренебрегайте составлением договора аренды.

Сдача квартиры в аренду является источником дохода, который подлежит налогообложению. Согласно Налоговому кодексу РФ, доход от аренды недвижимости облагается налогом по ставке 13%. Однако, если вы оформлены как самозанятый, то ваша ставка составит всего 4% со средств, полученных от физлиц, и 6% - с платежей от организаций и ИП.

Резюмируя: сдавать ипотечную квартиру в аренду можно, но при этом следует учитывать все законодательные и финансовые аспекты. Внимательно изучите условия вашего ипотечного договора, обратитесь за разрешением к банку, зарегистрируйте договор аренды и оплачивайте налоги. Правильный подход к сдаче квартиры поможет вам получать стабильный доход и снять часть финансовой нагрузки, связанной с ипотекой.

Прежде чем купить квартиру для сдачи в аренду, задайте себе следующие вопросы: есть ли у меня достаточный капитал, какие расходы будут связаны с покупкой и содержанием, как я буду финансировать покупку. Это поможет вам избежать многих проблем и сделать вашу инвестицию успешной. Оценка собственного финансового положения, наличие начального капитала и правильный выбор вариантов финансирования — ключевые шаги к успешной инвестиции в недвижимость.